LEY
9/1994, DE 29 DE SEPTIEMBRE, DE USOS DEL SUELO EN EL MEDIO RURAL.
BOC 199, de 06-10-94
BOE 267, de 08-11-94
EL PRESIDENTE DE LA DIPUTACIÓN REGIONAL DE
CANTABRIA
Conózcase que la Asamblea
Regional de Cantabria ha aprobado y yo, en nombre de Su Majestad el Rey, de
acuerdo con lo dispuesto en el art. 15.2 del Estatuto de Autonomía de
Cantabria, promulgo la siguiente Ley:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El Real Decreto Legislativo
1/1992, de 26 de junio, define, en su artículo 12, el suelo no urbanizable como
aquel que el planeamiento general no incluya en ninguna de las clases de suelo
urbanizable y en particular los espacios que dicho planeamiento determina para
otorgarles una especial protección, en razón de su excepcional valor agrícola,
forestal o ganadero, de las posibilidades de explotación de sus recursos
naturales, de sus valores paisajísticos, históricos o culturales, o para
defensa de la fauna, la flora o el equilibrio ecológico.
Esta definición se traduce
en la práctica en una regulación escueta que se revela como insuficiente para
dar respuesta a la pluralidad de las demandas que inciden sobre un amplio sector
del territorio que, en la Comunidad Autónoma Cántabra, presenta unas características
específicas, fruto tanto de la variedad geográfica como de unos antecedentes
históricos que le han hecho objeto de usos muy peculiares.
Las limitaciones impuestas
por el laconismo de la norma legal encuentran su reflejo en el planeamiento
urbanístico local que, al moverse dentro de los límites establecidos por la
Ley, no siempre está en condiciones de atender con la debida eficacia y rapidez
a opciones cuyo emplazamiento en el ámbito rural no sólo es lógico y
razonable, sino también necesario en algunas ocasiones.
Todo ello hace necesaria una
norma con rango de Ley para el suelo no urbanizable que, siendo referencia
obligada para los planeamientos, permita uniformar la regulación de esta clase
de suelo, proporcionando la deseable homogeneidad a las actuaciones que resulten
susceptibles de autorización.
La utilización del
suelo no
urbanizable no puede efectuarse en contradicción con sus tendencias genuinas,
de forma que habrá de potenciarse la preservación de los valores naturales que
todavía subsisten en las zonas que históricamente se mantuvieron al margen de
la ocupación humana y, en consecuencia, convendrá concentrar los usos económicos
y residenciales allí donde tradicionalmente se han venido produciendo, es
decir, en los núcleos rurales.
El desplazamiento del fenómeno
edificatorio hacia los núcleos se procura a través de un doble estímulo, ya
que no sólo se permiten en los mismos mayores posibilidades de construcción,
sino que también se tiende a facilitar la ejecución de las obras simplificando
trámites y desconcentrando o delegando las facultades de autorización. Ello
exige, no obstante, que el núcleo esté correctamente identificado a través de
su delimitación gráfica en los oportunos documentos del planeamiento.
La Ley aborda también la
cuestión de los usos productivos no agrarios del suelo no urbanizable. Es
evidente, dada la naturaleza del territorio implicado, que esta clase de usos no
constituye el destino normal de las zonas rurales, pero no cabe desconocer la
existencia de establecimientos cuya ubicación no admite otro tipo de
emplazamiento, bien por razones inherentes a la propia actividad, bien por la
imposibilidad material de encontrar acogida en las restantes clases de suelo. La
Ley aspira a dar una adecuada solución a estos supuestos e incluso a la
recalificación del suelo. Se plantea también la necesidad de abordar por vía
excepcional una fórmula que permita resolver con agilidad la problemática de
grandes actuaciones de carácter trascendental para el conjunto de la Comunidad
Autónoma y cuya urgencia, oportunamente apreciada, reclame una contestación
inmediata.
CAPÍTULO I
Del
suelo no urbanizable
1.
1. Se entiende por suelo no
urbanizable aquel que figura clasificado como tal en los planes generales o
normas subsidiarias y, en defecto del plan, aquellas áreas del territorio que
no reúnan las condiciones objetivas para ser clasificadas como suelo urbano o
urbanizable de acuerdo con los criterios señalados en los artículos 10 y 11
del texto refundido sobre la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
2. Los terrenos que se
clasifiquen como no urbanizables estarán sujetos a las limitaciones y
condiciones de uso y edificación que determinen las leyes, planes generales,
normas subsidiarias municipales o, en su defecto, normativa supletoria de la
Comunidad Autónoma.
2.
1. Las categorías del suelo
no urbanizable son las siguientes:
a) Suelo no urbanizable de
especial protección, integrado por aquellos espacios cuyos excepcionales
valores de cualquier género los hagan merecedores de un alto grado de protección.
b) Suelo no urbanizable de
interés agrario o paisajístico, compuesto por aquellos terrenos no incluidos
en el párrafo anterior y protegibles en función de dichas singularidades.
c) Suelo no urbanizable de
protección de la costa, respecto al cual deben establecerse las medidas de
protección que demanden las peculiaridades de las franjas costeras.
d) Suelo no urbanizable no
edificable por riesgos, que comprende aquellos terrenos que por localizarse en
zonas de pendiente excesiva, áreas inundables, lugares en los que exista
peligro de desprendimiento de todo tipo y sus áreas de influencia, características
geotécnicas inadecuadas y zonas en las que los procesos meteorológicos
favorezcan la contaminación atmosférica, se estiman como no aptos para la
edificación.
e) Suelo no urbanizable de
protección de las infraestructuras, comprensivo de los terrenos que resultan
afectados por la localización de infraestructuras básicas o de transporte.
f) Núcleo rural, como categoría del suelo no urbanizable soporte de
ocupación residencial tradicional
g) Suelo no urbanizable genérico,
que es aquel que por su naturaleza y situación no resulta incluible en alguna
de las restantes categorías del suelo no urbanizable.
2. Los planes y normas
municipales que se elaboren o revisen habrán de incorporar aquellas de las
categorías establecidas en este artículo que puedan ser de aplicación en cada
medio.
3.
1. Se considera parcelación
urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes
cuando pueda dar lugar a la constitución de núcleos de población.
2. En suelo no urbanizable
podrán realizarse segregaciones o divisiones de terrenos cuando tengan por
objeto una racionalización de su explotación o sean consecuencia de divisiones
por transmisiones «intervivos» o «mortis causa» siempre que se mantenga en
las fincas resultantes el mismo destino y se respete la unidad mínima de
cultivo establecida para cada caso.
Se exceptúan las
parcelaciones hechas dentro del ámbito del núcleo rural consolidado o
delimitado, las cuales deberán contar con la preceptiva licencia.
3. No podrán otorgarse
licencias de construcción sobre suelos procedentes de un lote cuando en la
inscripción registral no figure acreditada la licencia a cuyo amparo se realizó
el fraccionamiento del terreno y con independencia de que, en ningún caso, se
generarán derechos edificatorios como resultado de actividades de parcelación
ejecutadas con infracción de lo dispuesto en la Ley.
CAPÍTULO II
De
los usos en suelo no urbanizable
4.
1. Los espacios que, por sus
características, deban ser objeto de una especial protección no podrán ser
dedicados a usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza o
lesionen el valor específico que se quiera proteger. Deberán ponderarse,
mediante la correspondiente evaluación de impacto, las infraestructuras que
hayan de discurrir a través de los mismos.
2. Los usos en suelo no
urbanizable, atendiendo a su situación jurídica y a la modalidad de gestión
que les corresponda, pueden ser de las siguientes clases, y a ellas harán
necesariamente referencia los planes generales y normas subsidiarias:
a) Usos permitidos, sujetos a
concesión de licencia municipal sin trámites previos.
b) Usos autorizables que con
anterioridad a la licencia municipal necesitan autorización previa, conforme el
trámite previsto en el artículo 14 de la presente Ley.
c) Usos incompatibles, que
son aquellos que no cumplen alguno de los requisitos exigidos para los usos
permitidos o autorizables y cuya eventual admisibilidad requiere, con
anterioridad a cualquier otra autorización o licencia, la nueva aprobación o
modificación de un planeamiento en virtud de la cual se habilite el suelo
afectado para la finalidad pretendida.
d) Usos prohibidos, que son
aquellos que los planes generales o normas subsidiarias
imposibilitan en suelo no urbanizable y que en ningún caso podrán
llevarse a cabo, salvo que se produzca la aparición de nuevos criterios urbanísticos
y éstos se materialicen a través de la oportuna revisión del planeamiento.
5.
1. Dentro de los límites y
condiciones establecidos por la normativa urbanística aplicable, cabe realizar
transitoriamente en el suelo no urbanizable actividades al servicio de las obras
públicas.
2. Cualquier actuación de
las previstas en el párrafo anterior necesita proyecto de impacto ambiental.
6.
1. Podrán establecerse en
suelo no urbanizable edificaciones e instalaciones de utilidad pública e interés
social que el planeamiento no contemple, siempre y cuando no las impida
expresamente. Para ello se requiere, sin embargo, que las características de la
instalación no permitan su emplazamiento fuera del medio rural o que la
utilidad pública o el interés social deriven precisamente de su ubicación en
dicho medio.
2. Cuando la utilidad pública
o el interés social de la actuación no vengan determinados por su legislación
específica, la Comisión Regional de Urbanismo podrá valorarlas y reconocerlas
atendiendo tanto a la generación de riqueza y bienestar general atribuibles al
proyecto como a su grado de compatibilidad con las exigencias del ámbito rural
y con los niveles de protección que la norma de aplicación asigne al suelo
objeto de la implantación pretendida. El acuerdo que se adopte en tal sentido
deberá estar suficientemente motivado.
7.
1. Las actividades
industriales, comerciales, turísticas o recreativas que se implanten en suelo
no urbanizable al amparo de lo señalado en el artículo 6 de la presente Ley
deberán disponer o dotarse de servicios urbanísticos apropiados a la
intensidad de la actuación pretendida y efectuarán simultáneamente la ejecución
de las dotaciones complementarias a que vinieren obligadas por la legislación
sectorial aplicable o, en defecto de ésta, por lo señalado en el Reglamento de
Planeamiento para los planes parciales industriales o terciarias.
2. La autorización para
tales actividades se concederá por la Comisión Regional de Urbanismo a
propuesta del respectivo Ayuntamiento, previa información pública del modo
dispuesto en el artículo 14.b).
3. El propietario de los
terrenos se comprometerá a ejecutar la pavimentación y los restantes servicios
urbanísticos que se establezcan como mínimos y aceptará expresamente las
obligaciones relativas a reserva de dotaciones que deriven del planeamiento,
prestando garantías suficientes al respecto. Los deberes y cargas dimanantes de
la autorización y/o de las condiciones de la licencia deberán constar en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
CAPÍTULO III
De
los núcleos rurales
8.
1. Son núcleos rurales los
asentamientos consolidados de población en suelo no urbanizable que el
planeamiento municipal configura con tal carácter, en función de las
circunstancias edificatorias, socioeconómicas y de cualquier otra índole que
manifiesten la imbricación racional del asentamiento en el medio físico donde
se sitúa.
2. Dentro de los núcleos
rurales existirán las posibilidades de edificación que determinen el plan
general o las normas subsidiarias municipales y, en su caso, las normas de la
Comunidad Autónoma.
3. En orden a la obtención
del suministro de los servicios públicos de electricidad, telefonía y otros
semejantes, los núcleos rurales se equiparan a los suelos urbanos y demás
asentamientos de población de análoga naturaleza o denominación.
9.
1. El planeamiento municipal
definirá los núcleos rurales existentes en el municipio y concretará los
requisitos necesarios para que una agrupación poblacional pueda ser clasificada
como núcleo rural.
La condición de núcleo
rural se adquiere mediante la mera concurrencia de dichos requisitos, siendo
esta circunstancia la que determina la asignación al suelo afectado de las
posibilidades edificatorias que el planeamiento reconozca a los núcleos.
Sin embargo, las reglas sobre
atribución y delegación de competencias contenidas en el artículo 12 sólo
tendrán efectividad a partir del momento en que se produzca la delimitación
material del núcleo, para lo cual éste y sus zonas de influencia han de
definirse gráficamente sobre los oportunos planos de la correspondiente norma
urbanística.
2. Cuando los planes
generales o normas subsidiarias no la incorporen con la precisión suficiente o
no la hubieren realizado en su totalidad, la plasmación gráfica de los núcleos
rurales existentes y de sus zonas de influencia deberán incluirse o completarse
mediante la correspondiente modificación del planeamiento o, en su caso,
mediante la aprobación de normas complementarias.
3. Los instrumentos de
planeamiento en los que se delimiten núcleos rurales deberán establecer para
cada uno de ellos un régimen de distancias y limitaciones en obras,
instalaciones y edificaciones en el área de las carreteras que circulen a lo
largo de los mismos.
A los efectos de establecer
tal régimen de distancias y limitaciones, se deberá recabar informe preceptivo
y vinculante del organismo que en cada caso ostente la titularidad de las
funciones de vigilancia y control en materia de carreteras.
10.
1. La edificación de
viviendas agrupadas se permitirá, dentro de los núcleos rurales, en las
condiciones establecidas por el planeamiento municipal y de la Comunidad Autónoma
y siempre que no lo impida el respeto ambiental exigido por el artículo 138 del
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
2. Las expresadas viviendas
habrán de situarse sobre una sola finca con extensión no inferior a la que
resulte de multiplicar el número de viviendas por la fijada como superficie
edificable mínima en el respectivo núcleo. La parcela objeto de la actuación
adquirirá la calidad de indivisible, que deberá hacerse constar en el Registro
de la Propiedad.
3. Sin perjuicio de la
necesidad de disponer de los servicios urbanísticos ordinarios, estas
agrupaciones de viviendas se adaptarán a las condiciones rurales del
emplazamiento, reservando su naturaleza y sus características peculiares.
11.
1. Las dotaciones, servicios
y sistemas de espacios libres de ámbito local que se sitúen en los núcleos
rurales se obtendrán por el sistema de expropiación como actuación aislada en
núcleo rural.
2. Los terrenos incluidos en
el ámbito de los núcleos rurales se tasarán conforme a lo dispuesto en el título
II de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana.
3. Los municipios cuya
normativa urbanística no establezca las dotaciones, servicios y sistemas de
espacios libres a ubicar en los núcleos rurales y en el conjunto del suelo no
urbanizable deberá señalarlos mediante la correspondiente modificación del
plan general o normas subsidiarias o, en su caso, mediante la tramitación de
normas complementarias.
CAPÍTULO IV
Competencias
y procedimiento
12.
1. Corresponde a la Comisión
Regional de Urbanismo el otorgamiento de las autorizaciones que, con carácter
previo a la concesión de licencia, vienen exigidas por la Ley del Suelo para
actuaciones en terrenos clasificados como no urbanizables.
2. No obstante, cuando se
trate de núcleos rurales gráficamente delimitados como tales con precisión
suficiente en el instrumento urbanístico aplicable y la autorización verse
sobre una vivienda familiar a edificar en el interior del núcleo o en su área
de influencia el otorgamiento de la autorización incumbirá al respectivo ente
local.
A los efectos precedentes, se
entiende por vivienda familiar el conjunto de espacios, locales o dependencias
destinados a alojamiento o residencia familiar, así como las edificaciones
anejas a la misma.
13.
1. Cuando, dentro del núcleo
rural, se trate de instalaciones y usos autorizables distintos de los
especificados en el artículo anterior o cuando el suelo donde se pretenda
alguna implantación igualmente autorizable tenga la condición de no
urbanizable genérico, la Comisión Regional de Urbanismo podrá delegar total o
parcialmente en los ayuntamientos o entidades supramunicipales su competencia
para conceder la autorización previa, debiendo expresar en
el acuerdo de delegación el alcance, contenido, condiciones y duración
de ésta, así como el control que se reserve el órgano delegante.
2. En las restantes categorías
de suelo no urbanizable, y excepción hecha de la construcción de vivienda
familiar en núcleos gráficamente delimitados en el planeamiento, no podrá la
Comisión Regional de Urbanismo delegar sus facultades relativas a la concesión
de la autorización previa.
14.
El procedimiento de
otorgamiento de las autorizaciones previas por la entidad a la que corresponda
es anterior e independiente del propio de la concesión de licencia y se
desarrollará del modo siguiente:
a) La petición del
interesado, formulada en los términos exigidos por la normativa aplicable, será
presentada en la entidad local correspondiente, quien la tramitará íntegramente
y resolverá si tal competencia le corresponde o le hubiera sido delegada,
elevando, en caso contrario, el expediente a la decisión de la Comisión
Regional de Urbanismo.
b) Será preceptivo someter a
información pública, durante un período de quince días, y mediante su
publicación en el «Boletín Oficial de Cantabria», aquellas solicitudes que
versen sobre actuaciones que, sin tener la consideración de usos prohibidos o
incompatibles, sean autorizables o no figuren como tales en el planeamiento.
Dicha información será practicada por el órgano al que competa la concesión
de la autorización.
c) Cuando la facultad de
autorizar pertenezca al ayuntamiento, podrá producirse en el mismo acto la
autorización y la concesión de licencia, siempre que en el acuerdo se analicen
todas las cuestiones implícitas en ambos procedimientos.
15.
Cuando medien razones de
urgencia y excepcional interés público, apreciados previamente por el Consejo
de Gobierno, el Consejero de Obras Públicas, Vivienda y Urbanismo, de acuerdo
con los respectivos ayuntamientos y previos los informes de la Comisión
Regional de Urbanismo y de la Consejería sectorialmente competente por razón
de la actividad a realizar, podrá acordar la entrada en vigor de un plan
especial en suelo no urbanizable.
CAPÍTULO V
De
los cambios de clasificación.
16.
1. La incorporación de áreas
de suelo no urbanizable al proceso de urbanización sólo será posible mediante
la revisión del planeamiento vigente, admitiéndose, no obstante, la modificación
puntual del mismo con tal objetivo cuando la misma afecte a suelo no urbanizable
de núcleo rural o genérico.
2. La transformación de un núcleo
rural o suelo no urbanizable genérico, en suelo urbano, será posible mediante
una modificación puntual del planeamiento, debiendo justificarse que el citado
suelo ha adquirido por desarrollo del plan las características propias del
suelo urbano.
Disposición
Final
Se
autoriza al Consejo de Gobierno para dictar las disposiciones reglamentarias que
se juzguen oportunas para el desarrollo y aplicación de esta Ley.
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