Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones
BOE 89, de 14-4-1998
[Nótese que la presente norma ha sido
derogada y sustituida por la
Ley 8/2007, del suelo]
PREÁMBULO
I
Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido incrementando la
complejidad de este sector del ordenamiento jurídico al multiplicar, a veces innecesariamente, las intervenciones administrativas en las distintas fases de los
procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a la limitación de la oferta de suelo, ha
contribuido decisivamente a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las
operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste y
dificultando una adecuada programación de las correspondientes actividades empresariales,
con el consiguiente encarecimiento del producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y
recogida en el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, que ha sido objeto de la
sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 («Boletín Oficial del
Estado» de 25 de abril), llevó esta línea de tendencia a sus últimas consecuencias y
su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo norte
no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado, elimine los
factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones
públicas responsables de la política urbanística una mayor capacidad de adaptación a
una coyuntura económica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se
suceden con extraordinaria rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en materia de
urbanismo y de ordenación del territorio en sentido propio, no puede por sí solo
afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar una solución parcial poniendo a
contribución su indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada sentencia del
Tribunal Constitucional, regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad
en el
ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así
como
regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la expropiación forzosa, las
valoraciones, la responsabilidad de las Administraciones públicas o el procedimiento
administrativo común.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores de las
diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la reforma que ahora se inicia quedaría
incompleta.
II
Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo de la definición
de las condiciones básicas del derecho de propiedad urbana, la presente Ley pretende
facilitar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que
todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones
para su
preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado.
Y ello de acuerdo
con el planeamiento y la legislación territorial o sectorial, en razón de sus valores
ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o culturales,
de su
riqueza agrícola, forestal, ganadera o de otra índole, o de su justificada inadecuación
para el desarrollo urbano.
Hay que tener presente, asimismo, que la reforma del mercado
del suelo en el sentido de una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte
de la necesaria reforma estructural de la economía española, para la que el legislador
estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo 149.1.13.a de la Constitución
Española.
En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten los planes,
podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones urbanísticas en los términos que precise
la legislación urbanística en cada caso aplicable, y siempre, naturalmente, de
conformidad con las previsiones de la ordenación urbanística y de los planes y
proyectos
sectoriales, asegurándose por su promotor la ejecución, a su costa, de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la naturaleza e intensidad de
dichas actuaciones demande en cada caso e, incluso, el reforzamiento y mejora de
dichos
sistemas generales cuando ello resulte necesario, exigencias mínimas éstas que
por su
carácter de tales contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercicio del
derecho de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los propietarios un
sistema de actuaciones programadas por la Administración, sin datos ni garantías
efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo está en condiciones de ofrecer en
relación a sus propias actuaciones.
Ello no implica, en ningún caso, una renuncia a la
función directiva y orientadora que es consustancial a la idea de plan. Muy al contrario,
la Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planeamiento general, que puede
y debe fijar en todo caso la estructura general del territorio, esto es, la imagen de la
ciudad que la comunidad que lo aprueba considera deseable, ya que ésa es una referencia
de la que, en ningún caso, puede prescindirse.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no introducir,
desde la definición del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo, rigideces
innecesarias que puedan impedir el despliegue por los legisladores autonómicos y por
las
Administraciones públicas competentes, de políticas urbanísticas más flexibles y con
mayor capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de una
economía cuya globalización la hace especialmente sensible a los cambios de coyuntura.
De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el pasado,
se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de los intereses públicos.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no debe,
sin embargo, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las autoridades
urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de las iniciativas que se
promuevan en el ámbito del suelo urbanizable.
Por ello, la Ley ha previsto que el derecho
a promover la transformación de dicho suelo instando de la Administración la aprobación
del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento
general haya delimitado los correspondientes ámbitos o se hayan establecido las
condiciones para su desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades Autónomas
la regulación de las citadas condiciones, así como de los efectos derivados del derecho
de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del planeamiento -territorial y
sectorial- como de las obras adicionales que la actuación exija.
De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistencia al derecho del
propietario del suelo clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como tal
mínimo, debe entenderse comprendido sin discusión dentro de las condiciones básicas del
estatuto jurídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las
Administraciones competentes para valorar, en cada caso, los intereses públicos en juego.
III
En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por
establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real
que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de
fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa
realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de
injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su
actuación.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían
quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión
primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo
valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que
puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda
operación expropiatoria.
A partir de este principio básico, la Ley se limita a
establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro
está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo
y de sus características concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no
incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido
las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de
otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y
naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento.
Para
los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos -sin desarrollo
previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capitalización de las rentas
reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método
tradicional.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio
planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido
las
condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al
aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las
ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo
dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores
de
mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio
previo de
dichos valores.
Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables lo
valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el
planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual,
comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por
el sector público como por el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en
general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la
necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso
estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros
que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal como se
viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el
ámbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin
duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que
redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en
los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade.
IV
El Título IV de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos imprescindibles para
enmarcar el ejercicio en este sector, por las distintas Administraciones públicas, de la
potestad expropiatoria, a la que serán aplicables sin más las normas generales vigentes
que regulan ésta. Remite, asimismo, para la determinación del justiprecio, a los
criterios generales establecidos en el Título III, acabando con la actual e injusta
dualidad de criterios que trata de distinta manera al propietario expropiado y al que no
lo es.
V
El Título V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de la propiedad
del suelo que establecen los Títulos I y II de la Ley la regulación precedente de las
indemnizaciones por alteración del planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones
singular impuestas por éste que no sean susceptibles de distribución equitativa por los
mecanismos de reparto de beneficios y cargas que establezca la legislación urbanística.
VI
La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias del
Estado claramente delimitadas por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal
Constitucional ya citada, por lo que ha renunciado a incidir lo más mínimo en los
aspectos relativos al planeamiento, a la gestión urbanística y al control de aquél y de
ésta.
VII
Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a ultranza las
soluciones de continuidad, estableciendo reglas de aplicación directa en función de la
situación de los procesos de desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la
exigencia de la previa adaptación de los planes para la efectividad de la reforma, en
razón de la negativa experiencia acumulada con motivo de las reformas precedentes.
TÍTULO
I
Disposiciones generales
1. Objeto de la Ley.
Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho de
propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad
esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional.
2. Facultades del derecho de propiedad.
1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los
límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el
planeamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios.
2. La ordenación del uso de
los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a
exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
3. Participación en las plusvalías.
La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por
la acción urbanística de los entes públicos, se producirá en los términos fijados por la presente Ley y las
demás que sean de aplicación.
4. Acción urbanística e iniciativa privada.
1. Los propietarios
deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los
entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar
la iniciativa de aquellos.
2. La gestión pública a través de su acción urbanizadora y
de
las políticas de suelo suscitará, en la medida más amplia posible, la participación privada.
3. En los
supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá, en el marco de la
legislación urbanística, la participación de la iniciativa privada aunque ésta
no ostente la propiedad del suelo.
5. Reparto equitativo de beneficios y cargas.
Las leyes garantizarán en todo caso el
reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por cada
actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.
6. Información y participación pública en el planeamiento y la
gestión.
1. La legislación urbanística garantizará la
participación pública en los procesos de planeamiento y gestión, así como el derecho a la información de las
entidades representativas de los intereses afectados por cada actuación y de los particulares.
2.
Todo administrado tendrá derecho a que la Administración competente le informe
por escrito
del régimen y condiciones urbanísticas aplicables a una finca o ámbito determinado.
TÍTULO II:
Régimen urbanístico de la propiedad del suelo
CAPÍTULO I:
Clasificación del suelo
7. Clases de suelo.
A los efectos de la presente Ley, el suelo se
clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la
legislación urbanística.
8. Suelo urbano.
Tendrán la condición de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:
a) El
suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación
en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
b) Los terrenos que
en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.
9. Suelo no urbanizable.
Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de
esta Ley, los terrenos en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
1.ª Que deban incluirse en esta
clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su
transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón
de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de
riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o
servidumbres para la protección del dominio público.
2.ª Que el planeamiento general considere
necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere
inadecuados para un desarrollo urbano.
10. Suelo urbanizable.
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no
urbanizable, tendrá la consideración de
suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la
legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
11. Clasificación del suelo en municipios sin
planeamiento.
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo
que no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 8,
tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley.
CAPÍTULO II:
Derechos y deberes de los propietarios
12. Ejercicio de derechos y deberes.
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se
ejercerán de acuerdo con la
normativa
que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la legislación
urbanística en cada caso aplicable.
13. Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de
suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que
adquieran
la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca
la legislación urbanística y el planeamiento.
14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización
deberán
completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen -si aún no la tuvieran- la
condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya
establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.
2. Los propietarios de terrenos de
suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para
los viales,
espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de
desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo
necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya
en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la
Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente
ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación
urbanística.
Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración
actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
d) Proceder a la distribución
equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la
ejecución material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f) Edificar los
solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
15. Derechos de los propietarios de suelo
urbanizable.
Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán
derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de
los mismos.
Además, tendrán derecho a promover su transformación instando de la
Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de
conformidad con lo que
establezca la legislación urbanística.
16. Reglas básicas para el ejercicio del derecho.
1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la
presentación ante el
Ayuntamiento del correspondiente planeamiento de desarrollo para su tramitación y aprobación, se
podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento general delimite sus ámbitos o se hayan
establecido las condiciones para su desarrollo.
2. En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de
la legislación urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la
documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, esta legislación regulará los
efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y
previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de
las obras que habrán de realizar a su costa para asegurar la conexión con los sistemas generales
exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el punto 3 del artículo 18 de esta Ley.
Dicha legislación fijará, igualmente, los plazos de contestación a la referida consulta.
17. Usos y obras provisionales.
En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con
vistas a su desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el correspondiente planeamiento de
desarrollo, sólo podrán autorizarse excepcionalmente usos y obras de carácter
provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanística o
sectorial ni por el
planeamiento general, que habrán de cesar, y en todo caso, ser demolidas sin indemnización alguna,
cuando lo acordare la Administración urbanística.
La autorización, bajo las indicadas condiciones
aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo
establecido en la legislación hipotecaria. En el resto del suelo urbanizable podrán
autorizarse, antes de su inclusión en sectores o ámbitos para su desarrollo, los usos previstos en el
artículo 20 de la presente Ley.
18. Deberes de los propietarios de suelo
urbanizable.
La
transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios del mismo los siguientes
deberes:
1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para
los
viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al
servicio del
ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente
el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su
caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las
infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las
obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad
de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y
condiciones que establezca el planeamiento general.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la
Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito
correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido
por
la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación
de
la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho
suelo.
5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del
planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
6. Costear o ejecutar la
urbanización del sector o ámbito correspondiente.
7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
19. Deberes legales de uso, conservación y
rehabilitación.
1. Los
propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten
incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y
ornato público.
Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del
medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación
urbana.
2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se
sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la
legislación
aplicable
.
20. Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.
1. Los
propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de
conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales,
ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y
dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a
través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones
específicas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas
en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que,
en ningún caso, puedan efectuarse divisiones,
segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria,
forestal o de similar naturaleza.
21. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión
de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos
por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de
la misma.
El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus
derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera
acordado con la
Administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción
registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente
título:
a) Si se
tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de
ordenación de
conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situación a estos efectos.
b) Si se tratare de
terrenos en proceso de urbanización, los compromisos aún pendientes que el propietario hubiere
asumido en orden a la misma.
c) En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa
particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las cláusulas que se refieran a la
disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes.
3. La infracción de cualquiera de las
anteriores disposiciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo,
facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su
otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.
22. Declaración de obra nueva.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar
o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el
otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la
certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e
inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará
certificación expedida por técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al
proyecto para el que se obtuvo la licencia.
En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra
antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las
correspondientes escrituras.
TÍTULO III:
Valoraciones
23. Aplicación general de las reglas de
valoración.
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se
efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la
motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime.
En defecto de acuerdo
entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los
procedimientos de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación
urbanística.
24. Momento al que han de referirse las valoraciones.
Las valoraciones se
entenderán referidas a:
a) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente
de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación
cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta.
b) En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del correspondiente procedimiento.
c) En la determinación de indemnizaciones
por cambio de planeamiento, en los supuestos previstos en el Título V de la presente Ley, al
momento de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
25. Criterio general de valoración.
El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma
establecida en los artículos siguientes.
26. Valor del suelo no urbanizable.
1. El valor de este suelo se
determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la
identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la
situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su
caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles.
2. Cuando por la inexistencia de valores
comparables no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del
suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales
del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración.
27. Valor del suelo urbanizable.
1. El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se refiere el apartado 2 del
artículo 16, se
determinará en la forma definida en el artículo anterior.
2. Cuando el suelo urbanizable estuviese en la
situación descrita en el apartado 1 del artículo 16, el valor del mismo se obtendrá por
aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión en polígono, que
será el deducido de las ponencias de valores catastrales.
En los supuestos de inexistencia o
pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de
repercusión obtenidos por el método residual.
28. Valor del suelo urbano.
1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo
dispuesto en el apartado 2 de este
artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que
esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de
valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los ámbitos de gestión que tengan
por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela,
a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de
la edificación existente, si fuera superior.
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el
valor del suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento
para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias
de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido
en la
forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral.
4. En los supuestos de
inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los
valores de repercusión obtenidos por el método residual.
29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de
aprovechamiento.
En los supuestos de carencia de
planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al
terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a
los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los
aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos
catastrales esté
incluido el mismo.
30. Deducción de gastos de urbanización pendiente.
Del valor total
determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán,
cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación,
gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o
determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras
correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno
correspondiente alcance la condición de solar.
En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de
reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que
estas operaciones puedan conllevar.
31. Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones
y arrendamientos.
1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que
existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la
determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con
arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus
titulares.
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo,
se
determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en
atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de
acuerdo con lo previsto en la Ley de
Expropiación Forzosa.
32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales
sobre inmuebles.
1. La valoración de las concesiones administrativas y los derechos
reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará
con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el
justiprecio de los
mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que
resulten de aplicación.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la
efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para
distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su
conjunto y
consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los
incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.
TÍTULO IV:
Expropiaciones
33. Legitimación de expropiaciones.
La aprobación de Planes de
ordenación urbana y de delimitaciones de ámbitos de gestión a desarrollar por expropiación implicará la
declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios
correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres.
34. Funciones de la expropiación.
La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de
acuerdo con las finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por incumplimiento de
la función social de la propiedad, con los requisitos previstos en la Ley de Expropiación
Forzosa.
35. Ejercicio de la potestad expropiatoria.
El ejercicio de la potestad
expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en la presente Ley y en la legislación urbanística. En todo lo no previsto
en ellas, será de aplicación la legislación general de expropiación forzosa.
36. Procedimiento de determinación del justiprecio.
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará
conforme a lo establecido en el Título III de la presente Ley, mediante expediente individualizado o
por el procedimiento de tasación conjunta.
37. Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos.
En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá
satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente.
38. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación
conjunta.
El pago
o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar
el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los
efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de la
valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los
recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio.
Asimismo, habilitará para proceder a
la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futuras
parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido en el
artículo anterior.
39. Ocupación e inscripción en el Registro.
1. Una vez efectuado el
pago o consignación se levantará el acta de ocupación correspondiente a cada finca afectada por el
expediente expropiatorio.
La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias
fincas registrales.
El hecho de que alguna de estas fincas no estuviese inmatriculada no será
obstáculo para que pueda practicarse directamente aquella inscripción.
En las fincas afectadas, a continuación de la nota a que se refiere la legislación
hipotecaria sobre asientos
derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la
porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.
2. Será título
inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas de las actas de pago o los justificantes de consignación
del justiprecio de todas las fincas ocupadas.
Dicho título, además de la descripción
conforme a la legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia catastral e identificará la
nueva finca mediante un adecuado sistema gráfico de coordenadas.
3. Si al procederse a la
inscripción surgiesen dudas fundadas sobre si dentro de la superficie ocupada existiese alguna finca
registral no tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de practicarse la
inscripción, se pondrá tal circunstancia en conocimiento del organismo expropiante.
40. Supuestos de reversión.
1. Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones
urbanísticas deberán ser destinados al fin específico que se estableciese en el Plan correspondiente.
2. Si en
virtud de modificación o revisión del planeamiento se alterara el uso que motivó
la expropiación
procederá la reversión salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el
nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera igualmente dotacional público.
b)
Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente implantado y mantenido
durante ocho años.
3. Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la formación o
ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo si, como consecuencia de una modificación del
planeamiento que no se efectúe en el marco de la revisión de éste, se alteraran los usos,
intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.
4. Igualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos incluidos en un
ámbito delimitado
para su desarrollo por el sistema de expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde
la expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido.
5. El mismo plazo y
condición se aplicará en las expropiaciones de terrenos motivadas por el incumplimiento de deberes
urbanísticos vinculados al proceso de urbanización.
TÍTULO V:
Supuestos indemnizatorios
41. Indemnización por alteración de planeamiento.
1. La modificación o
revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnización por reducción de
aprovechamiento si se produce
antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a dichos
efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aquellos, si la ejecución no se hubiere
llevado a efecto por causas imputables a la Administración.
2. Las situaciones de fuera de
ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizables, a
excepción de lo
previsto en el apartado anterior.
42. Indemnización por alteración del planeamiento, con licencia en
vigor.
1. Si en el momento de entrada en vigor de la modificación o revisión del planeamiento
se
hubiera obtenido la licencia de construcción, pero aún no se hubiera iniciado la
edificación,
se declarará extinguida, con audiencia del interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea
disconforme con la nueva ordenación, debiendo fijarse la indemnización, en el mismo expediente, por la
reducción del aprovechamiento resultante de las nuevas condiciones urbanísticas, así como por los
perjuicios que justificadamente se acrediten de conformidad con la legislación general de expropiación
forzosa.
2. Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá modificar o revocar
la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo con lo establecido en el número
anterior.
43. Indemnización por limitaciones singulares.
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones
singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes
legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del
suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados,
conferirán derecho
a indemnización.
44. Otros supuestos indemnizatorios.
1. Serán en todo caso
indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento de los deberes inherentes al proceso urbanizador,
dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles como consecuencia de un
cambio de planeamiento o por acordarse la expropiación.
2. Cuando se produzca la anulación de una licencia, demora injustificada en su
otorgamiento o su denegación
improcedente, los
perjudicados podrán reclamar de la Administración el resarcimiento de los daños y perjuicios
causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que regulan con
carácter general dicha responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe
dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.
DISPOSICIONES ADICIONALES
1ª. Los instrumentos de planificación territorial y
urbanística,
cualquiera que sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones e
instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional deberán
ser sometidos, respecto de esa incidencia, a informe vinculante de la Administración
General del Estado con carácter previo a su aprobación.
2ª. A los solos efectos de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, de acuerdo con la redacción otorgada por el artículo 21 de la Ley
13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social,
tendrán la consideración de urbanizables los terrenos que así clasifique el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como
urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo
desarrolle.
3ª. Las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla ejercerán las potestades normativas
reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgánicas 1/1995 y 2/1995, de 13
de
marzo, dentro del marco de la presente Ley y de las que el Estado promulgue a tal efecto.
4ª. En los territorios insulares la legislación urbanística
podrá establecer criterios complementarios para clasificar los suelos no urbanizables y urbanizables, teniendo en
cuenta que la delimitación del contenido del derecho de propiedad del suelo se condiciona por la peculiaridad del hecho
insular, su limitada capacidad de desarrollo territorial y la necesidad de compatibilizar una
suficiente oferta de suelo urbanizable con la protección y preservación de los elementos esenciales del
territorio.
5ª. Esta Ley se aplicará sin perjuicio de los específicos regímenes forales vigentes en
materia de hacienda, régimen tributario, régimen económico-financiero municipal y
régimen de los
bienes municipales.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
1ª. Régimen urbanístico.
El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley, sin perjuicio de las
especialidades sobre
gestión y uso del suelo de la legislación urbanística, será de aplicación desde la entrada en
vigor de la misma a los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
a) Al suelo urbano y al suelo no urbanizable, se les aplicará respectivamente el régimen
establecido en esta Ley para el suelo urbano y para el no urbanizable.
b) Al suelo urbanizable
programado, al suelo apto para urbanizar y al suelo urbanizable no programado se les
aplicará el
régimen de derechos y deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable.
El desarrollo del
suelo urbanizable no programado podrá promoverse directamente, sin necesidad de concurso,
mediante los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística.
2ª. Planeamiento general vigente.
El planeamiento general vigente a la entrada en vigor de la presente Ley
deberá adaptar su clasificación de suelo a lo dispuesto en ella cuando se proceda a su revisión.
3ª. Planeamiento general en tramitación.
1. El planeamiento general en tramitación a la entrada
en vigor de esta Ley podrá seguirse tramitando sin adaptar sus clasificaciones de suelo a
la misma.
2. Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el apartado
anterior al planeamiento general, o su revisión, en cuya tramitación haya recaído
acuerdo de aprobación inicial.
4ª. Planeamiento en ejecución.
En los procedimientos de distribución
de beneficios y cargas que no hubieran alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de
entrada en vigor de esta Ley, será de aplicación, en cuanto a la cesión de suelo en que
se deba materializar el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la Administración
actuante, el régimen urbanístico establecido en la misma, según la clase de suelo.
5ª. Valoraciones.
En los expedientes expropiatorios, serán aplicables
las disposiciones sobre valoración contenidas en esta Ley siempre que no se haya alcanzado la fijación
definitiva del justiprecio en vía administrativa.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA
1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se
aprobó el texto
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, con excepción de los siguientes
preceptos:
Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5; 138.b); 159.4; 168; 169;
170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224; 242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2,
244.3 y 244.4; 245.1; 246.2; 255.2; 258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2 y
288.3; 289; 299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; disposición
adicional cuarta.1.ª y 3.ª; disposición adicional sexta, y disposición transitoria
quinta.1.
2.
Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2, 3, disposición transitoria y disposición final primera de
la Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios
Profesionales.
3. Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o sean incompatibles con
lo previsto en la presente Ley.
DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA
Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el artículo
149.1.13.ª, 18.ª y 23.ª de la Constitución Española y, en su caso, de condiciones
básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo dispuesto por el artículo 149.1.1.ª
del propio texto constitucional, los siguientes preceptos: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10;
11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 34; 41; 42; 43; 44.1; disposiciones adicionales
segunda, tercera, cuarta y quinta; y disposiciones transitorias primera, segunda, tercera
y cuarta, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del Estado en virtud
del artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 18.ª del citado texto.
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