Ley 24/1991, de 29 de Noviembre, de la Vivienda
DOGC 1.541, de 15-01-92
EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA
Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado
y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 33.2 del
Estatuto de Autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente Ley 24/1991, de 29 de
noviembre, de la vivienda.
Todas las personas tienen constitucionalmente reconocido el derecho a una
vivienda digna. El ejercicio de este derecho motiva, a la mayoría de las
familias, uno de los gastos mas importantes a lo largo de su vida. Por lo tanto,
las administraciones públicas tienen el deber de velar por la calidad de las
viviendas y por las condiciones en las que se accede a las mismas, dedicando una
atención especial a las formas de acceso de las familias económicamente menos
dotadas. En buena parte, la mejora generalizada de la calidad de vida pasa por
conseguir unas viviendas ubicadas en lugares aptos para uso residencial y
edificadas con los requisitos de construcción y habitabilidad.
Velar por la consecución de estas finalidades es una clara competencia de la
Generalidad de Cataluña y de los entes locales.
Por otra parte, la normativa general de defensa del consumidor y del usuario
impone la necesaria claridad informativa en el arrendamiento y la transmisión
de viviendas.
El papel de la administración pública en materia de vivienda debe ser, además,
activo y protagonista, dado que le corresponde impulsar el sector y tomar las
medidas oportunas para hacer efectivo el ejercicio de este derecho.
Corresponde finalmente a la administración establecer las medidas necesarias
de protección y sanción.
Con este objetivo, la Ley se refiere al proceso edificador desde su previsión
en el planeamiento hasta su incorporación en el tráfico jurídico. La Ley
define el promotor como agente principal del proceso de la vivienda y refuerza
la necesidad de garantizar una formula ágil para que el consumidor o el usuario
de la vivienda estén protegidos respecto a los vicios y defectos de la
construcción.
La Ley vela para que la información referente a la vivienda no implique
confusión ni engaño para los destinatarios y pone especial énfasis en los
requisitos previos de los diferentes tipos de convenios translativos del dominio
o del uso de las viviendas y en la documentación a entregar a los adquirientes
o cesionarios.
El libro del edificio se perfila como el documento básico para la
identificación de los edificios y el seguimiento de su vida o desarrollo. Uno
de los documentos del libro del edificio, el DET (documento de especificaciones
técnicas) dará las pautas para el uso y la conservación de las viviendas.
Para que el uso de la vivienda sea posible, debe contar con unas
acreditaciones ya existentes que la Ley afianza: por un lado, la cédula de
habitabilidad, cuyo alcance se amplia a los requisitos de construcción y, por
otro, la licencia de primera ocupación o utilización que apoya el cumplimiento
de las condiciones impuestas a la licencias de obras otorgadas por las
corporaciones locales.
Las operaciones físicas para conseguir la adecuación constructiva o
funcional de las viviendas constituyen la rehabilitación, que se refiere también
a su adaptación para superar las barreras que impiden un uso adecuado por las
personas con movilidad reducida.
La Ley configura la intervención administrativa como un título para poder
proceder a la rehabilitación o adaptación, en defecto de acuerdo entre
propietarios y usuarios, sin alterar las repercusiones civiles de las
inversiones necesarias.
La política de vivienda de la Generalidad de Cataluña requiere el
establecimiento de toda una serie de medidas para el fomento público de la
vivienda, política que tendrá que coordinarse con las actuaciones de los entes
locales en esta materia.
La Ley distingue dos regímenes en la promoción pública de viviendas, el
que comporta la ulterior gestión pública y el de promoción para la enajenación,
a fin de atender a todo el abanico de ciudadanos que, de otra manera, se verían
cada vez más lejos de hacer efectivo su derecho a una vivienda digna y
adecuada.
Estos regímenes no alteran las determinaciones de la legislación estatal de
este ámbito, sino que la complementan y han de permitir la plena configuración
de la política catalana en materia de vivienda.
Finalmente, la Ley tipifica los diferentes supuestos de vulneración de las
prescripciones, legales, siguiendo la sistemática de su propia estructura y
establece las reglas para la calificación de las infracciones, para proteger la
legalidad y para sancionar a los responsables.
La Ley, en definitiva, diseña las bases jurídicas que deben permitir hacer
frente en Cataluña, en los próximos años, a los cambios profundos en el
mercado inmobiliario. La experiencia alcanzada desde las transferencias de
competencias y servicios en materia de vivienda en favor de la Generalidad de
Cataluña es la mejor garantía de la ejecución de una estrategia política en
vivienda que ha de dar mas transparencia al mercado y mas contundencia al sector
público para conseguir un equilibrio de seguridad jurídica y eficacia
administrativa, en el marco de los objetivos constitucionales respecto a la
vivienda.
TÍTULO PRELIMINAR
ÁMBITO DE APLICACIÓN
1. Objeto.
La presente Ley tiene por objeto y finalidad garantizar en todo el territorio
de Cataluña el cumplimiento del derecho constitucional a la vivienda y regula y
fomenta las condiciones de dignidad, habitabilidad y adecuación que han de
calificar las viviendas, las medidas de protección para sus adquirentes o
usuarios, las medidas de fomento y el régimen disciplinario.
2. Definición de vivienda.
1. A los efectos de la presente Ley, es vivienda toda construcción fija
destinada a ser residencia de personas físicas, o utilizada como tal, con
independencia de que en la misma se desarrollen otros usos. Los elementos
complementarios de la construcción forman parte de la vivienda.
2. La condición de vivienda debe quedar amparada por una cédula de
habitabilidad, otorgada de acuerdo con lo que se prescribe en la presente Ley.
3. Promotor.
1. A los efectos de la presente Ley, es promotor de viviendas la persona física
o jurídica que decide, programa e impulsa su construcción o rehabilitación,
las suministra, aunque sea ocasionalmente, al mercado inmobiliario y transmite
su titularidad dominical o las adjudica o cede mediante cualquier título.
2. La promoción de viviendas como actividad profesional puede ser realizada
por las personas naturales o jurídicas que cumplan los requisitos que se
determinen por reglamento para los diferentes tipos de promociones y que, en su
caso, figuren inscritos para esta actividad específica en el registro
administrativo que se establezca por reglamento.
3. También es promotor quien promueve para satisfacer su necesidad de
vivienda, individualmente o asociado con otros con la misma finalidad.
4. Para iniciar la ejecución de la promoción de un edificio de viviendas es
preciso:
-
Tener suficientes derechos sobre el suelo que faculten para construir en
él.
-
Haber solicitado y obtenido de las distintas administraciones públicas
las licencias y las autorizaciones que exija la realización de una obra de
edificación.
-
Haber designado a los técnicos competentes para la realización del
proyecto y la dirección de la obra.
5. El promotor cumplirá y hará cumplir las obligaciones derivadas de los
correspondientes contratos de obras.
4. Constructor.
A los efectos de la presente Ley, es constructor de viviendas la persona física
o jurídica debidamente habilitada que ejecuta la edificación o la rehabilitación
de forma integrada, coordinando los trabajos que en la edificación realicen los
industriales que puedan colaborar en la misma, de acuerdo con el proyecto y bajo
las órdenes de la dirección facultativa.
5. Industriales colaboradores.
A los efectos de la presente Ley, es industrial colaborador de un constructor
la persona física o jurídica, debidamente habilitada, que asuma la realización
de una parte específica y detallada del proceso constructivo de acuerdo con el
proyecto y bajo las órdenes de la dirección facultativa de la edificación y
bajo la coordinación del constructor.
TÍTULO I
UBICACIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE LAS VIVIENDAS
CAPÍTULO I
DE LOS CONTORNOS DE LAS VIVIENDAS
6. Ubicación.
1. La ubicación de las viviendas se hará de acuerdo con lo dispuesto en
esta Ley, con las determinaciones del planeamiento urbanístico y con la
normativa y las ordenanzas vigentes sobre el uso del suelo y la edificación y
conforme a las correspondientes licencias o autorizaciones administrativas que
sean exigibles.
2. Las viviendas no pueden situarse en lugares expuestos a acciones
devastadoras, insalubres, molestas, nocivas o peligrosas que generen o puedan
generar tanto los agentes naturales como las instalaciones existentes y las
actividades que allí se realicen, salvo que se adopten las medidas correctoras
o protectoras adecuadas.
7. Determinaciones del planeamiento.
1. El suelo que el planeamiento urbanístico califique para usos
residenciales debe cumplir los siguientes requisitos:
-
Permitir la ubicación de viviendas cuyo consumo energético y
mantenimiento no conlleven gastos desproporcionados en un sistema de
construcción normal en relación con cada zona climática.
-
Estar protegido de acciones devastadoras, insalubres, nocivas, molestas o
peligrosas, en los términos que determina el artículo 6.
2. En la documentación del planeamiento se constatará la existencia de los
focos de riesgo, bien sean naturales o bien sean instalaciones o usos
preexistentes y se especificarán las medidas sustitutorias o correctoras
oportunas y las obras de infraestructura urbanizadora que es preciso ejecutar
para que el suelo calificado para uso residencial alcance los requisitos que
establece el presente artículo.
3. Las disposiciones transitorias del nuevo planeamiento cuyas
determinaciones afecten a zonas residenciales asegurarán el mantenimiento de
las condiciones de habitabilidad de las viviendas existentes mientras este uso
no llegue a ser incompatible con el desarrollo y la aplicación de las nuevas
determinaciones.
8. Medidas administrativas.
1. La administración competente, de acuerdo con la normativa específica
aplicable en cada caso, puede ordenar, a cargo de los agentes causantes, las
medidas adecuadas para impedir o corregir los defectos nocivos, molestos,
insalubres o peligrosos que perjudiquen a las viviendas.
2. Igualmente, la administración competente en cada caso promoverá la
ejecución de las obras de infraestructura que sean necesarias para mejorar las
condiciones de habitabilidad de las viviendas, previa tramitación de los
proyectos oportunos.
3. En la implantación y la construcción de infraestructuras públicas en el
territorio, la administración competente tomará las medidas adecuadas, de
conformidad con la correspondiente declaración de impacto ambiental, para no
disminuir el nivel de habitabilidad de las viviendas que se establezca por
reglamento.
CAPÍTULO II
DE LOS REQUISITOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LAS VIVIENDAS
9. Disposiciones generales.
1. La nueva construcción o la rehabilitación de una vivienda se hará en
armonía con el medio urbano o natural, de acuerdo con las licencias o las
autorizaciones administrativas otorgadas y cumpliendo las normas técnicas, las
administrativas y todas las demás que regulan la edificación y la
habitabilidad.
2. No pueden iniciarse las obras de construcción si no se han presentado
previamente al ayuntamiento el correspondiente proyecto de carácter ejecutivo
para la edificación, el proyecto de seguridad, si es necesario y el programa de
control de calidad y si no se ha realizado el nombramiento de la dirección
facultativa de la obra.
3. En la memoria del proyecto de obras de nueva planta o de creación de
nuevas viviendas por conversión de edificaciones existentes y en la
correspondiente licencia de obras, se harán constar el número de viviendas y
la superficie útil de cada una de ellas.
4. El proyecto constructivo de la vivienda contendrá, tanto de forma gráfica
como escrita, toda la documentación que permita interpretar correctamente su
definición, con especial referencia a los aspectos tecnológicos, económicos,
de calidad y legales que sean de aplicación.
5. El proyecto de ejecución final recogerá con exactitud la totalidad de
las obras realizadas, así como las diferencias respecto al proyecto inicial.
10. Condiciones de capacidad y habilitación.
1. Todos los agentes que intervienen en la construcción de viviendas cumplirán
las condiciones de capacidad y habilitación que les sean exigibles por
reglamento.
2. El proyecto y la dirección de la construcción de las viviendas serán
realizados por técnicos competentes, de acuerdo con la normativa especifica que
sea aplicable. En la construcción de viviendas de nueva planta o la realización
de obras de rehabilitación que conlleven alteración de la configuración
arquitectónica del edificio, es precisa la redacción de un proyecto arquitectónico.
3. Se determinará por reglamento que obras conllevan la alteración de la
configuración arquitectónica del edificio.
11. Calidad de la vivienda.
En el proceso de construcción de las viviendas, el técnico competente velará
para que se cumplan las exigencias de calidad que sean establecidas por la
legislación vigente y se realizarán los controles de calidad referentes a la
recepción y la idoneidad de los materiales y a la ejecución y la seguridad de
las obras y cualquier otro que sea exigible con carácter preceptivo.
12. Licencia de primera ocupación.
La licencia de primera ocupación o utilización de las viviendas preceptuada
por la legislación urbanística acredita el cumplimiento de las condiciones
impuestas en la licencia de obras. El otorgamiento de la licencia de primera
ocupación es competencia municipal y para obtenerla se precisa la presentación
de la documentación técnica relativa al mantenimiento y la conservación de la
vivienda.
13. Requisitos de construcción y habitabilidad.
1. La cédula de habitabilidad, o el certificado de calificación definitiva
de las viviendas de protección oficial, acreditan que una vivienda cumple los
requisitos de habitabilidad y solidez que se fijen por reglamento y tiene
aptitud para ser destinada a residencia humana. Para poder ocupar una vivienda,
es precisa la previa obtención de la cédula de habitabilidad.
2. Las ocupaciones de viviendas posteriores a la primera requieren también
la correspondiente cédula de habitabilidad.
3. Por reglamento se determinarán la duración y las condiciones de renovación
de la cédula de habitabilidad.
14. Garantías para la inscripción.
1. La descripción del inmueble en las escrituras públicas de declaración
de nueva obra y de división horizontal se ajustará a los datos de la licencia.
2. Los notarios y los registradores de la propiedad exigirán, para autorizar
e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de nueva obra y de
división horizontal, que se acompañe la licencia de edificación y una
certificación emitida por el técnico competente acreditativa de la finalización
de la obra, conforme al proyecto constructivo y las modificaciones del mismo
debidamente aprobadas.
Tanto la licencia como las certificaciones antes citadas serán testimoniadas
en las escrituras correspondientes.
3. La declaración de modificación de la nueva obra cumplirá los requisitos
que exige el apartado 2.
TÍTULO II
LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA
CAPÍTULO I
DE LAS GARANTÍAS
15. Garantías.
1. Los promotores, en su calidad de vendedores de viviendas de nueva
construcción o resultantes de obras de gran rehabilitación, antes de
enajenarlos otorgarán una garantía suficiente a favor de los adquirentes que
cubra la reparación de los defectos de la construcción y de los que de ellos
se deriven directamente sobre la vivienda, sin perjuicio de lo que establece la
legislación civil en esta materia.
2. El promotor o el garante pueden repetir contra constructores, técnicos
responsables, fabricantes, industriales y otros agentes que intervengan en la
construcción, de acuerdo con las disposiciones legales o las obligaciones
contractuales.
3. Los tipos de garantías, los plazos, las cuantías y los medios para
reclamar su ejecución se establecerán por reglamento.
4. La garantía determinada en el presente artículo se mantendrá en vigor
incluso en el caso de extinción de la personalidad del promotor.
5. Los notarios y los registradores de la propiedad exigirán, para autorizar
e inscribir, respectivamente, escrituras de transmisión de viviendas, que vaya
acompañadas de testimonio de la carta de garantía.
CAPÍTULO II
DE LA PUBLICIDAD, DE LA INFORMACIÓN Y DE LA OFERTA
16. Principios generales.
La publicidad, la información y la oferta que se hagan por cualquier medio y
la información que se de en el marco de una actividad empresarial o
profesional, referidas a la venta, el alquiler o cualquier otra cesión de
viviendas a título oneroso, se ajustarán a los principios de veracidad y
objetividad y no contendrán informaciones que induzcan o puedan inducir a
confusión.
17. Superficie.
La superficie de una vivienda se referirá a la superficie útil, de acuerdo
con los criterios de medición que se establezcan por las normas de
habitabilidad.
18. Oferta económica.
1. Si se expresa el precio de venta de una vivienda, se especificarán los
conceptos que incluye. Si no se especifican, se entiende que no están incluidos
las tasas, los impuestos y los demás gastos que legalmente vayan a cargo del
comprador.
2. Si se incluyen en la oferta económica pagos aplazados, se especificarán
los intereses que se devenguen y la forma de aplicarlos, así como las garantías
exigidas para asegurar el cobro de las cantidades aplazadas. Si no se indica la
forma de aplicar los intereses, se entiende que se abonarán únicamente sobre
la cantidad pendiente y a su vencimiento.
19. Información en la oferta para la venta.
1. En la oferta de viviendas para la venta se facilitará suficiente
información sobre sus condiciones esenciales, que se referirá a las características
de dimensión y diseño, el nivel de calidad de la construcción, el grado de
aislamiento térmico y acústico, la titularidad jurídica, las cargas y los
gravámenes del inmueble, las condiciones de uso, los servicios que existen al
alcance de la vivienda, los gastos previsibles de mantenimiento, las condiciones
económicas y de financiación de la oferta, los tributos que gravan la
propiedad y el resto de la información que sea exigible.
2. La información a que se refiere el apartado 1 será complementada, en el
caso de las viviendas de nueva construcción, con la información relativa a las
licencias o a las autorizaciones administrativas, las fechas de la construcción
y los datos de la garantía obligatoria, si se trata de viviendas terminadas. El
futuro adquirente puede solicitar al promotor la exhibición del proyecto técnico
completo de carácter ejecutivo de la edificación.
20. Información en la oferta para alquiler.
1. En la oferta de viviendas en régimen de alquiler deben especificarse las
características, los servicios y las instalaciones de que dispone y las
condiciones de uso.
2. Se especificarán también la renta contractual, la formula de revisión,
si procede, el plazo de vigencia del contrato y las cantidades repercutibles por
los servicios de que dispone.
3. En cualquier caso, para ofrecer una vivienda en régimen de alquiler, debe
disponerse de la cédula de habitabilidad.
CAPÍTULO III
DE LOS REQUISITOS PREVIOS PARA LA VENTA DE VIVIENDAS EN PROYECTO O EN CONSTRUCCIÓN
21. Requisitos.
1. Para formalizar contratos de compraventa y para recibir cantidades a
cuenta de una vivienda que este en proyecto o en construcción, en el marco de
una actividad empresarial o profesional, han de concurrir los siguientes
requisitos:
-
Disponer de licencia de obras inmediatamente ejecutiva.
-
Tener el título justificativo de la disponibilidad de los terrenos sobre
los cuales se ha proyectado la vivienda.
-
Haberse redactado el proyecto técnico completo de carácter ejecutivo de
la edificación.
-
Prever los plazos de finalización y entrega de las viviendas terminadas.
-
Prever el régimen jurídico de la edificación proyectada, que incluirá
los puntos siguientes:
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Primero. El régimen jurídico de protección al cual pretende
acogerse la vivienda.
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Segundo. Las servidumbres, las cargas y los gravámenes que la
afectan.
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Tercero. Las condiciones económico-financieras de la compraventa.
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Cuarto. Los coeficientes de participación de la vivienda en el
inmueble, en su caso.
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Quinto. El proyecto de estatutos de la futura comunidad de
propietarios o, si no ha sido elaborado, la consignación de que falta.
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