Ley 8/1999, de 6 de
abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
BOE 84, de 08-04-99
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en
muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en
el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21
de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la
realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas
aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad
horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad
es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas
actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso,
por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la
colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de
mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías,
ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad
de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de
la energía solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las
comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los
copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha
contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una
pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva,
publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades
adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago
de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del
transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter
ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios,
establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para
el cobro de las deudas con la comunidad, etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación
actualizada de la formación de las actas de las Juntas, funciones de los órganos
de la comunidad, en particular del administrador, que podrá ser cualquier
copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen
de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del
presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en
comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad
y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos
sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas
venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
1º. El art. 1 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguiente términos:
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma
especial de propiedad establecida en el art. 396 del Código Civil, que se
denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de
locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
2º. El art. 2 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con
arreglo a lo dispuesto en el art. 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las
disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la
propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a
los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley.
3º. La rúbrica del capítulo II de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactada así:
Del régimen de la propiedad por pisos o locales.
4º. El art. 7 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los
elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a
la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración
alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas
en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de
cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente,
previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el
juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas
cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el
ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de
la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños
y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o
local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la
infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no
fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente
todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato
lanzamiento.
5º. El art. 9 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y
demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de
los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso
adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso
o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la
comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por
su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que
exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés
general acordados conforme a lo establecido en el art. 17, teniendo derecho a
que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos
prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales
correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos
salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas
a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por
los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la
parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año
natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por
cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar
hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este
momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente
con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del
documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación
por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete
días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario,
con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los
perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la
comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación
de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los
efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá
ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir
un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir
un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y
en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de
la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,
el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole
relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario
fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se
entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente
en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que
se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones
de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de
tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de
la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,
el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de
las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a
repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya
tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por
cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien
cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se
reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o
locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las
obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 11.2
de esta Ley.
6º. El art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Será obligación de la comunidad la realización de las
obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y
de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las
obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el
piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el
art. 9 para los gastos generales.
7º. El art. 11 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad
y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar
innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de
instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización
y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés
legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del
edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por
realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de
la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
8º. El art. 12 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración
de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título
constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones
del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación,
las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o
locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales
o pisos.
9º. El art. 13 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los
siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad,
sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades
frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios,
mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo,
invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del
procedimiento establecido en el art. 17.3ª, resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en
su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en
el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier
causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de
la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su
nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su
orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad
de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos
que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán
ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta
de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán
acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de
secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así
como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en
corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el
ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo
contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de
un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en
sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales
en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración
del art. 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
10º. El art. 14 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las
cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las
obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de
conformidad con lo dispuesto en el art. 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas
de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés
general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes
para el mejor servicio común.
11º. El art. 15 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o
por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito
firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a
diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar
en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia
y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en
contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa
la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera
del art. 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta
no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la
consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus
deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará
los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de
participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta Ley.
12º. El art. 16 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez
al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo
considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de
las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en
su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a
tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en
segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en
el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no
estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá
de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el
art. 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de
propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden
del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la
mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a ''quórum''.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día
y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose
en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará,
cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la
que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
13º. El art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las
siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los
acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés
general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de
los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total
de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan
asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto
favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así
como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando
impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá
el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de
esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9,
no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo
dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2ª La instalación de las infraestructuras comunes para el
acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley
1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la
instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de
cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no
hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si
con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o
a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los
gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento
común.
3ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto
de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría
de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos
adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su
vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los
procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo
que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo
pronunciamiento sobre el pago de costas.
14º. El art. 18 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán
impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la
comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de
la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún
propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan
adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos
acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho
de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al
corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o
proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no
será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos
al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el art. 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el
acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a
la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del
acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá
su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a
solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
15º. El art. 19 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en
un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma
que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los
propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación
sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos
cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo
caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que
ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como
de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y
del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley
previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de
acuerdo con el procedimiento establecido en el art. 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre
que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados,
con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de
participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el
presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la
siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la
subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta
de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes
de las reuniones.
16º. El art. 20 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones
y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta
el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata
cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y
efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y
custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la
Junta.
17º. El art. 21 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f)
del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el
tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el
administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la
previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la
misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido
notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente
al juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación
mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10
de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se
acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo.
En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de
la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual,
deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser
demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez
requerirá al demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al
demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue,
en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en
todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deberá efectuarse en
el domicilio en España previamente designado por el deudor o, en su defecto, en
el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer
alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución
según lo previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se
opusiere a la demanda, el juez dictará auto en el que despachará ejecución,
que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la
cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos
extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se
haya utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o
la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda
devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan
pronto como lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda
y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en
el número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número
anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al
pago, en todo o en parte, el juez, previo traslado al demandante del escrito de
oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento de
la citación para juicio oral. No obstante, formulada oposición, el actor podrá
pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a
la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin
necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del
embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo
preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone
parcialmente al pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición
si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la
interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposición
se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo preventivo por la
suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto
totalmente desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda,
cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes por la
mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del
procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios
profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin
necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad
a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los
trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de
ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su
previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio
de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite
si el demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la
cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el recurso
si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su
tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.
18º. Se añade un art. 22 a la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que tendrá la siguiente redacción:
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas
frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá
dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente
proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si
acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se
refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su
cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.
19º. El art. 21 de la vigente Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, pasa a ser el art. 23 de esta misma
Ley, sin experimentar variación alguna en su redacción.
20º. Se añade un capítulo III en la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, rubricado «Del régimen de
los complejos inmobiliarios privados». Dicho capítulo estará integrado por el
art. 24 de la Ley, que tendrá la siguiente redacción:
1. El régimen especial de propiedad establecido en el art.
396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados
que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las
viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter
inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el
apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a
través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo
segundo del art. 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de
esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de
propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la
nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o
por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de
propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones
y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una
de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado
anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con
las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo
acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera
mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la
mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será
aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art. 9 de esta Ley sobre
el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad
agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún
caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten
ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas
en el apartado anterior.
21º. Se añade una disposición adicional a
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente
redacción:
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus
competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de
reserva regulado en el art. 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse
por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en
vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el
fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará
dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario
de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente
las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo
de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el art. 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior,
en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación de la
finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del
mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán
las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de
reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
1. El art. 396 del Código Civil quedará redactado en los
siguientes términos:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman
y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y
para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento
de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención
de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así
como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos
que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles
de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de
los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los
arts. 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
permanecen en vigor con su redacción actual.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
Las normas contenidas en el art. 21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente
Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con
la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con
arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICIÓN FINAL
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se
opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las cláusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten
contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se
adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
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