Ordenanza Municipal de Conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones

(Texto consolidado, incluye las modificaciones posteriores)

Como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, ha surgido la necesidad de adaptar a sus determinaciones la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de la Edificaciones, que fue aprobada por el excelentísimo Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el 28 de enero de 1999.

La adaptación que ahora se acomete afecta a los capítulos 1 y 2 del Título I y a los Títulos II y III, cuya materia es objeto de regulación en dicha Ley, por una parte, en sus artículos 168 y 170, la conservación, rehabilitación y órdenes de ejecución y, por otra, en los artículos 171 y 172, la situación legal de ruina urbanística y ruina física inminente.

La Ley confiere un mismo tratamiento a los deberes de conservación y rehabilitación, por lo que este último adquiere una mayor importancia que en la anterior Ley de la Comunidad de Madrid 9/1995, de 28 de marzo, al que sólo se hacía referencia en la disposición adicional tercera.

Por ello, al objeto de evitar repeticiones, se regulan ambos deberes en el Título I de la Ordenanza, bajo la rúbrica "Del deber de conservación y rehabilitación de las órdenes de ejecución".

Hay que destacar, dentro de este título, las medidas por incumplimiento de dichos deberes que se regulan en el capítulo 3.

Además de la ejecución subsidiaria y de las sanciones que recogía la anterior Ordenanza, se establece, por una parte, la expropiación, que antes se contemplaba únicamente para el supuesto de que el número de viviendas, desalojos o cualquier otra causa que impidiese la realización de las obras y , por otra, la ejecución por sustitución del propietario prevista en los artículos 162 y siguientes de la Ley.

Como consecuencia del reajuste efectuado, la Inspección Técnica de Edificios, antes dentro del capítulo 3, ha pasado a constituir el capítulo 4, artículos 28 a 35.

Por lo que se refiere al Título II, antes dedicado al deber de rehabilitación, ahora regula los supuestos de declaración de ruina, quedando suprimido el Título III.

Los tres supuestos de ruina económica, técnica y urbanística recogidos en la anterior Ordenanza han quedado reducidos, de acuerdo con la nueva Ley, a uno solo, situación legal de ruina urbanística, con independencia de la ruina física inminente.

Por otra parte, se ha modificado el criterio del cálculo del coste de las reparaciones necesarias en el sentido de que el valor a tener en cuenta no es del edificio existente, sino el de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente.

TÍTULO PRELIMINAR

Artículo . 1. Objeto de la Ordenanza.

Es objeto de esta ordenanza regular para el municipio de Madrid la obligación de los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, de conservarlos o rehabilitarlos para mantenerlos en estado de seguridad, salubridad, ornato público y decoro a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo, así como la de efectuar las correspondientes inspecciones técnicas, y determinar los supuestos de ruina de las edificaciones, de acuerdo con la legislación aplicable.

Artículo . 2. Participación ciudadana.

1. Los órganos responsables de la tramitación de los expedientes a que se refiere esta ordenanza facilitarán la participación de los vecinos a través de sus entidades representativas. A tal efecto, las asociaciones vecinales que estén debidamente inscritas en el Registro Municipal correspondiente tendrán la consideración de interesados en cualquiera de los expedientes de su zona de influencia, distrito o barrio a que se refiere esta Ordenanza desde su personación en los mismos.

2. La Administración municipal podrá solicitar la colaboración de dichas asociaciones en aquellos supuestos en los que la problemática social lo haga aconsejable.

Artículo. 3 . Control del deber de conservación y rehabilitación.

1. La vigilancia y control para el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación corresponde a los servicios municipales del órgano que de acuerdo con esta Ordenanza ejerza la competencia.

2. el Órgano municipal que tenga atribuida la competencia tramitará los expedientes incoados de oficio o a instancia de parte, en ejercicio o no de la acción pública.

TÍTULO I

DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN Y DE LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN

CAPÍTULO 1

Del Deber de Conservación y Rehabilitación

Artículo . 4. Deber de conservación y rehabilitación

1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo y efectuando las correspondientes inspecciones técnicas, reguladas en el Capítulo 4 del presente Título, para garantizar el cumplimiento de dichos deberes.

Artículo. 5. Contenido del deber de conservación

Las obras de conservación necesarias para hacer efectivo el cumplimiento de las condiciones señaladas en el artículo anterior son las determinadas en el Capítulo 2.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General.

Artículo. 6. Contenido del deber de rehabilitación

A los efectos de esta Ordenanza, las obras de rehabilitación tienen por objeto:

a) La nueva implantación de instalaciones o la adaptación de las existentes a las condiciones exigidas por la legislación específica.

b) La eliminación de la infravivienda, entendiéndose por tal la que no cumpla las condiciones de:

i) Vivienda mínima contemplada en el artículo 7.3.4., número1, de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación de Urbana de Madrid.

ii) Vivienda exterior del artículo 4.3.20, números 5, 6 y 7 o del artículo 7.3.3 de dichas Normas.

iii) Altura mínima establecida con carácter general en el artículo 6.6.13 y para plantas bajo cubierta en el artículo 8.1.15, número 3, letra b, subpárrafo ii, del texto citado.

Artículo. 7 . Alcance del deber de conservación y rehabilitación

1. El deber de los propietarios de construcciones y edificios alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no exceda de la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características o igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones a la preexistente realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.

2. Cuando la Administración actuante ordene al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite este podrá requerir de aquella que sufrague el exceso.

Artículo. 8. Medidas de fomento

Para facilitar el cumplimiento de los deberes establecidos en los artículos anteriores se podrán establecer las siguientes medidas:

a) Ayudas públicas, en las condiciones que se fijen en sus normas reguladoras o en los convenios que puedan suscribirse con los particulares.

b) Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias y/o sobre el impuesto de construcciones, instalaciones y obras.

CAPÍTULO 2

De las Ordenes de Ejecución de Obras de Conservación o Rehabilitación

SECCIÓN 1ª

Régimen y procedimiento de las órdenes de ejecución

Artículo. 9. Órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación.

1. La Administración municipal dictará órdenes de ejecución de obras de reparación o conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para su uso efectivo o legítimo, sin perjuicio de la competencia que para dictar dichas órdenes tiene atribuida la Comunidad de Madrid respecto de edificios o construcciones catalogados o declarados de interés histórico-artístico.

2. Asimismo, podrá dictar órdenes de ejecución de obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al ambiente.

Los trabajos y obras ordenados deberán referirse a elementos ornamentales y secundarios del inmueble de que se trate, pretender la restitución de su estado originario o coadyuvar a su mejor conservación.

3. Las órdenes de ejecución de obras de rehabilitación se dictarán en el marco de las Áreas de Rehabilitación Preferente,

Convenios de colaboración o Programas de Actuación integrada, sin perjuicio de poderse dictar en aquellos casos aislados cuando sus características así lo aconsejen.

4. Las órdenes de rehabilitación se adaptarán a las condiciones físicas concurrentes en el inmueble, pudiéndose exceptuar por razones técnicas debidamente justificadas, el cumplimiento de algunas de las condiciones del artículo 6 de esta Ordenanza.

Artículo. 10 . Órgano competente

1. Corresponde al Gerente Municipal de Urbanismo ordenar la ejecución de obras de conservación que se refieran a la seguridad estructural de un edificio así como las de rehabilitación.

2. Corresponde al Concejal-Presidente de la Junta Municipal del distrito, dictar las restantes órdenes de ejecución de obras de conservación.

Artículo. 11 . Iniciación.

1. El procedimiento para exigir el cumplimiento del deber de conservación o rehabilitación, en cualquiera de sus formas, podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte.

2. Los expedientes iniciados de oficio lo serán:

a) Como consecuencia de la actuación de algún servicio

municipal que detecte la existencia de un incumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación.

b) Como consecuencia de informes evacuados por los servicios técnicos en las inspecciones programadas que se realicen.

c) Cuando los informes técnicos resultantes de la correspondiente inspección técnica (I.T.E) sean desfavorables.

d) Por denuncia.

Artículo. 12 . De los informes.

1. Iniciado el expediente, los servicios técnicos del órgano correspondiente emitirán un informe que contendrá los siguientes extremos:

a) Situación del inmueble o inmuebles afectados por la actuación a realizar.

b) Descripción de los daños o deficiencias que presenta, indicando, en su caso, las posibles causas.

c) Actuaciones necesarias para determinar y/o subsanar los daños o deficiencias detectadas y, en su caso, las medidas de seguridad a adoptar.

d) Situación urbanística del inmueble de conformidad con lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General, determinando si el inmueble está sujeto a algún régimen de protección o si está en situación de fuera de ordenación.

e) Si la entidad de la obra exige proyecto técnico y/o dirección facultativa, de acuerdo con el criterio que establezca para la solicitud de licencias la ordenanza de tramitación.

f) Determinación del plazo para el comienzo y ejecución de las actuaciones.

g) Cuando constare, el titular de la propiedad y su domicilio a efectos de notificaciones.

2. Si iniciado el expediente los servicios técnicos del órgano actuante apreciaren que la competencia corresponde a otro 5253 órgano, remitirán el expediente, junto a su informe, a dicho órgano para que continúen las actuaciones, conservando plena validez las realizadas hasta entonces.

3. En los casos en que una orden de ejecución proceda de una inspección técnica (I.T.E) se estará a lo dispuesto en el Capítulo 4 de este Título.

Artículo . 13 . De los obligados.

Los obligados por las órdenes de ejecución son los propietarios de los inmuebles a quienes se dirigirán las notificaciones correspondientes. Para ello, si fuere necesario, se requerirá de oficio al Registro de la Propiedad o cualquier otro registro público adecuado para que informe sobre la titularidad de los mismos.

Artículo. 14 . Resolución.

1. Emitido el informe a que se hace referencia en el artículo 12 de esta Ordenanza, y con carácter previo a la propuesta de resolución, se dará trámite de audiencia al interesado, salvo que hubiere peligro en la demora, en cuyo caso se actuará de inmediato

2. Cumplido este trámite, previo informe, en su caso, sobre las alegaciones presentadas, el órgano competente ordenará al propietario el cumplimiento de las actuaciones necesarias para subsanar las deficiencias o realizar las obras de rehabilitación en los términos y plazo establecidos por el informe técnico emitido, con advertencia de la adopción de las medidas previstas en el artículo 21 de esta ordenanza.

Artículo. 15 . Cumplimiento de las órdenes de ejecución.

1. Las órdenes de ejecución se cumplirán en sus propios términos.

2. El propietario del inmueble deberá liquidar el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras y la Tasa por prestación de servicios urbanísticos en los términos que establezca la Ordenanza Fiscal reguladora.

3. Asimismo, antes del comienzo de las obras deberá aportarse, en su caso, hoja de encargo o documento análogo visado por el colegio correspondiente en el que conste la localización del inmueble, las obras a realizar y la identidad de la dirección facultativa, y, en el supuesto de que sea preciso proyecto, una copia del mismo, a fin de comprobar el cumplimiento de los extremos contenidos en la orden dictada.

4. Cuando se hubiere exigido proyecto técnico o dirección facultativa, no se considerarán conclusas las obras en tanto no se haya aportado certificado final de las mismas visado por el Colegio Profesional correspondiente. Si no se hubiere exigido, el cumplimiento de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez comunicada por la propiedad la finalización de las obras.

No obstante en determinados supuestos, en los que la entidad o situación de las reparaciones así lo requieran, se podrá exigir la acreditación de dicho cumplimiento mediante certificado de idoneidad de las obras visado por el Colegio Profesional correspondiente.

SECCIÓN 2ª

Régimen de las actuaciones inmediatas

Artículo. 16 . Actuaciones inmediatas.

1. Si un servicio municipal apreciare la existencia de un peligro grave e inminente, adoptará las medidas que estimare oportunas para evitarlo sin necesidad de acto administrativo previo.

2. Dichas medidas serán las que técnicamente se consideren imprescindibles para evitar el peligro inmediato, y podrán consistir en desalojos provisionales, clausura de inmuebles o partes de estos, apeos, apuntalamientos, demoliciones u otras análogas; debiendo observarse, en cualquier caso, el principio de intervención mínima.

3. Las actuaciones referidas en los números precedentes serán a cargo de la propiedad del inmueble.

SECCIÓN 3ª

Disposiciones particulares

Artículo. 17 . Ordenes que impliquen la colocación de andamios.

Si la ejecución de las obras requiere la utilización de andamios, plataformas elevadoras, grúas u otro medio auxiliar similar, la propiedad aportará, antes de su inicio, la hoja de encargo o documento similar de dicha instalación visado por el colegio correspondiente, en el que conste la dirección facultativa.

Artículo. 18 . Ordenes que impliquen ocupación de la vía pública.

Si la obra requiere la ocupación de la vía pública con vallas, andamios u otras ocupaciones de similar naturaleza, se deberá liquidar, previo al comienzo de las obras, el precio público por aprovechamiento de la vía pública que establece la ordenanza municipal al efecto.

Artículo. 19 . Ordenes de ejecución para elementos sometidos a algún régimen de protección.

En lo relativo a las actuaciones dirigidas a la conservación o rehabilitación que se ordenen para los elementos sometidos a algún régimen de protección se estará, en lo que se refiere a las condiciones de ejecución de las mismas, a lo dispuesto en el título IV de las Normas Urbanísticas del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, así como en la legislación específica aplicable, debiendo contar, con carácter previo a su aprobación, con el preceptivo dictamen de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN), de acuerdo con lo establecido en dichas Normas, salvo los casos de urgencia, en los que se notificará la actuación acordada. La citada Comisión podrá exigir, cuando lo considere oportuno, el examen del proyecto técnico antes del comienzo de las obras ordenadas.

Si la orden de ejecución afecta a bienes regulados en la legislación de patrimonio histórico-artístico, deberán ser autorizadas las obras por la Consejería competente en la materia.

Artículo. 20. Ordenes relativas a terrenos.

Si la orden de ejecución de las obras comprende el vallado del solar, éste deberá realizarse conforme al plano de alineación oficial.

CAPÍTULO 3

Sobre el incumplimiento de las Ordenes de Ejecución

SECCIÓN 1ª.

Disposición general

Artículo. 21 . Medidas por incumplimiento.

1. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación habilitará a la Administración actuante para adoptar cualquiera de las siguientes medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado.

b) Imposición de las sanciones previstas en la Ley 9/2001 de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

c) Declaración del inmueble en situación de ejecución por sustitución del propietario, de acuerdo con las previsiones contenidas en los artículos 162 y siguientes de dicha Ley.

d) Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

2. La Administración, atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso, procederá a la elección de la medida que estime más conveniente.

SECCIÓN 2ª

Sobre la ejecución subsidiaria

Artículo. 22 . De la ejecución subsidiaria.

1. En caso de incumplimiento de lo ordenado podrá procederse a su ejecución subsidiaria, bajo dirección de los técnicos municipales.

2. Las pruebas técnicas, tales como calas, demoliciones de recubrimientos de elementos estructurales, pruebas de carga o similares, que sea preciso realizar para obtener un diagnóstico adecuado de los daños existentes en el edificio que permita elaborar un presupuesto objetivo de las obras de ejecución subsidiaria, se valorarán y cobrarán una vez realizadas con independencia de las obras que luego se acometan.

3. La realización de las obras en ejecución subsidiaria requiere con carácter previo la elaboración de un presupuesto estimado, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 5 de este artículo.

Dicho presupuesto se comunicará a la propiedad de la finca a los efectos de que efectúe las alegaciones oportunas, otorgándole un nuevo plazo para la realización de las obras que será igual al fijado en la orden de ejecución incumplida, apercibiéndole de que si no las realiza en dicho plazo se ejecutarán subsidiariamente, a su costa. Se informará asimismo a los interesados de la identidad del contratista y de la referencia del contrato que aquél ha suscrito con el municipio a estos efectos.

4. Incumplido el plazo otorgado en el número precedente, se dictará decreto de ejecución subsidiaria que contendrá el importe de la valoración de las obras a realizar, que será liquidada a cuenta, y requerido el pago con antelación a la realización de las mismas, a reserva de la liquidación definitiva. Dicha valoración se realizará mediante la aplicación del cuadro de precios que para la ejecución subsidiaria se haya aprobado por el Ayuntamiento.

5. Cuando se adopten medidas de seguridad por ejecución subsidiaria y, por la complejidad de las mismas, urgencia o desconocimiento del alcance real de los daños, no se pudiera avanzar un presupuesto estimado de su coste con un mínimo rigor técnico, deberá justificarse en informe técnico de forma ineludible la causa de esta imposibilidad, del que se dará traslado a la propiedad de forma fehaciente. En estos supuestos, dado el carácter urgente de la actuación, se podrá prescindir de la tramitación prevista en los párrafos precedentes.

Artículo. 23 Costes adicionales.

1. En el supuesto de que en el transcurso de las obras en ejecución subsidiaria, por motivos técnicos debidamente justificados, sea necesario el desalojo provisional de los ocupantes de alguna o todas las viviendas de la finca en la que se esté actuando, los servicios sociales del órgano municipal que actúe realojarán a los ocupantes legítimos que lo necesiten, el tiempo que sea imprescindible. El coste de dicho realojo será con cargo a la propiedad de la finca.

2. En el supuesto de que por causas ajenas al desarrollo de las obras en ejecución subsidiaria, imputables a la propiedad o los ocupantes del edifico, éstas se tuvieran que paralizar, el aumento del coste de los medios auxiliares será con cargo a la propiedad de la finca.

3. Los gastos a que se refieren los números precedentes se liquidarán en el capítulo adicional al de la ejecución material de las obras.

SECCIÓN 3ª

De las sanciones

Artículo. 24 . Del expediente sancionador.

1. Transcurrido el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias para el cumplimiento de lo ordenado, paralizadas éstas después de haberse iniciado, incumplido el plazo otorgado para su terminación o no cumplidas en los términos ordenados, podrá iniciarse expediente de sanción urbanística, que concluirá con resolución por la que:

a) Se impondrá la sanción que corresponda por la infracción urbanística cometida.

b) Se reiterará, en su caso, lo ordenado, otorgando un nuevo plazo igual para su ejecución.

2. Si persistiere el incumplimiento, podrá adoptarse, en su caso, cualquiera de las otras medidas previstas en el artículo 21 de esta Ordenanza.

SECCIÓN 4ª

De la ejecución por sustitución

Artículo. 25 . Ejecución por sustitución.

1. Subsidiariamente, en los supuestos de incumplimiento de las órdenes de ejecución, la Administración actuante podrá declarar en situación de ejecución, por sustitución del propietario, el inmueble correspondiente para la aplicación del régimen previsto en los artículos 162 y siguientes de la Ley 9/2001 de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto.

2. La aplicación efectiva de dicho régimen requerirá la previa declaración del incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar, en procedimiento instruido con audiencia del propietario o propietarios afectados.

SECCIÓN 5ª

Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad

Artículo. 26 . De la expropiación.

1. El incumplimiento de las órdenes de ejecución de conservación o rehabilitación habilitará a la Administración para aplicar el sistema de expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

2. Será requisito previo para la expropiación, la declaración motivada y definitiva en vía administrativa del incumplimiento de los deberes de conservación o rehabilitación, en procedimiento instruido con audiencia de los afectados, la cual determinará por si misma la declaración de utilidad pública, requerida en la legislación expropiatoria general.

3. La aprobación de la relación y descripción concretas e individualizadas, con indicación de los titulares de los bienes y derechos objeto de expropiación, determinará la declaración de la necesidad de ocupación y el inicio de los correspondientes expedientes expropiatorios.

4. Cuando proceda la expropiación en los supuestos de incumplimiento de las órdenes de rehabilitación que impliquen supresión de infraviviendas, se deberá garantizar el realojo de quienes cumplan los requisitos establecidos al efecto.

Artículo. 27 . Procedimiento y pago del justiprecio.

1. El procedimiento de los expedientes individualizados de los bienes y derechos afectados se ajustará a lo previsto en la legislación de expropiación forzosa.

2. La fijación del justiprecio podrá producirse por mutuo acuerdo con el expropiado o si este no se alcanzase mediante remisión de la pieza de valoración al Jurado Territorial de Expropiación para la fijación del justiprecio que proceda. El pago del mismo se practicará en metálico o en especie.

3. Para evitar desarraigos sociales, siempre que sea posible y medie acuerdo con el expropiado, la Administración podrá abonar el justiprecio mediante la adjudicación de vivienda resultante del proceso de rehabilitación.

CAPÍTULO 4

De la Inspección Técnica de Edificios

Artículo. 28 . De la inspección técnica de edificios.

Para el mejor cumplimiento y efectivo control del deber de mantenimiento de los edificios en condiciones de seguridad constructiva, éstos habrán de pasar en la forma y plazos establecidos en este capítulo una inspección técnica que acredite su estado a tales efectos.

Artículo. 29 . Obligados

1. Corresponde la obligación de efectuar la inspección técnica de los edificios a los propietarios de los mismos.

2. Las personas jurídico públicas, las representaciones diplomáticas y los organismos internacionales quedan exentas de dicha obligación respecto de los edificios de que sean titulares. No obstante, si ocuparen edificios en régimen de alquiler u otro título distinto del de propiedad, los propietarios de los inmuebles están obligados a efectuar la inspección.

Artículo. 30 . Capacitación para la inspección

La inspección técnica se llevará a cabo por profesionales titulados legalmente competentes para ello.

Artículo. 31 . Edificios sujetos a inspección.

1. Los propietarios de edificios deberán efectuar la primera inspección técnica de los mismos dentro del año siguiente a aquél en que cumplan veinte años desde su construcción u obra de rehabilitación que, por afectar profundamente el conjunto del edificio, tenga un carácter equivalente.

2. Las subsiguientes inspecciones se realizarán dentro del año siguiente a aquél en que hayan transcurrido diez años desde la anterior inspección.

Artículo. 32 . Registro de edificios.

1. Se creará, dependiente de la Gerencia Municipal de Urbanismo, un Registro Informático Centralizado de los Edificios sujetos a inspección técnica.

2. En dicho Registro se hará constar:

a) situación y nivel de protección del edificio, en su caso.

b) Fecha de construcción o, de no constar, año aproximado.

c) Las inspecciones técnicas realizadas y su resultado.

d) En su caso, la subsanación de las deficiencias que como consecuencia de las inspecciones técnicas se hayan realizado.

3. Es función del registro el control del cumplimiento de la obligación establecida en el artículo 28 en los plazos señalados en art. 31 de esta ordenanza. Los datos obrantes en el Registro serán públicos a los solos efectos estadísticos e informativos en los términos establecidos en la legislación de procedimiento administrativo común.

Artículo. 33 . Contenido de las inspecciones.

1. Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido:

a) Estado general de la estructura y cimentación.

b) Estado general de las fachadas interiores, exteriores y medianeras del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas, etcétera, y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio, como fisuras, humedades, etc.

c) Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.

d) Estado general de la fontanería y la red de saneamiento del edificio.

2. La inspección habrá de cumplimentarse según el modelo oficial de cuestionario de inspección que se apruebe por el Consejo de Gerencia y deberá expresar si el resultado final de la misma es favorable o desfavorable.

Artículo. 34 . Resultado de la inspección.

1. El resultado de la inspección se comunicará por la propiedad, mediante copia del formulario de inspección debidamente visado por el Colegio Profesional correspondiente, a la Administración Municipal, que hará constar en el Registro su carácter favorable o desfavorable.

2. Si el resultado de la inspección fuere desfavorable, el Registro remitirá el informe emitido a los servicios municipales competentes, que girarán visita de inspección y ordenarán lo que proceda de conformidad con lo establecido en esta ordenanza. La subsanación de las deficiencias se hará constar igualmente en el Registro.

Artículo. 35 . Del cumplimiento de la obligación de efectuar la inspección.

1. Si transcurrido el plazo para efectuar la inspección del edifico el propietario no la hubiere realizado, la Gerencia Municipal de Urbanismo le ordenará la realización de la misma, otorgándole un plazo de tres meses para hacerla, con advertencia de imposición de multas coercitivas y ejecución subsidiaria.

2. Si transcurrido el plazo señalado en el párrafo precedente la propiedad no hubiere cumplido lo ordenado, sin perjuicio del recurso en el último término a la ejecución subsidiaria, el Gerente podrá imponer a la misma multa coercitiva de 75.000 pesetas. La resolución otorgará otro plazo igual para su cumplimiento.

El número de multas coercitivas impuestas no podrá exceder de tres.

3. Si persistiere en el incumplimiento, la Gerencia podrá proceder a realizar la inspección subsidiariamente en los términos de la sección segunda del capítulo 3 de este Título, con la particularidad de que la notificación al interesado de la identidad del contratista y el presupuesto a que se refiere el artículo 22.3 serán sustituidos por la identidad del colegio designado para realizar la inspección y el importe de los honorarios a percibir por éste.

Para ello, la Gerencia podrá formalizar convenios con los Colegios Profesionales correspondientes al objeto de que los colegiados que reúnan los requisitos de capacitación técnica que se hayan convenido, realicen bajo su personal responsabilidad la inspección. La designación del colegiado la efectuará el colegio según su normativa interna. El convenio determinará los honorarios a percibir por el designado que serán estacionados por la Administración Municipal a los propietarios, pudiendo recurrir, en su caso, a la vía de apremio.

En caso de no formalizarse tales convenios, la Gerencia podrá, si lo considera conveniente, organizar un turno al que podrán acceder todos aquellos titulados colegiados que reúnan los requisitos de capacitación técnica que determine el Consejo de Gerencia. La designación de los mismos se hará de forma rotatoria por orden de antigüedad en la lista.

TÍTULO II

DE LA RUINA

CAPÍTULO 1

De los supuestos de Ruina

SECCIÓN 1ª

De los edificios ruinosos

Artículo. 36 . De la ruina urbanística.

Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o edificación en los siguientes supuestos:

a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo.

b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas inspecciones técnicas del edificio previstas en esta Ordenanza (I.T.E), el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban realizarse para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere el límite del deber normal de conservación, con comprobación de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio o la construcción.

Artículo. 37 . De la ruina física inminente.

Cuando una construcción o un edificio amenace ruina inminente con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico artístico, el Gerente Municipal de urbanismo estará habilitado para disponer de todas las medidas que sean precisas incluido el apuntalamiento de la construcción o el edificio y su desalojo. Dichas medidas podrán extenderse, excepcionalmente, a la demolición que sea estrictamente indispensable para proteger valores superiores y, desde luego, la integridad física de las personas, y, en su caso, a la demolición total.

La adopción de estas medidas no presupondrá, ni implicará, en todos los casos, la declaración de situación legal de ruina urbanística.

SECCIÓN 2ª

De las obligaciones del propietario

Artículo. 38 . Régimen general

1. A excepción de los supuestos contemplados en el art. 39 de esta Ordenanza, el propietario deberá proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición del inmueble.

Si opta por la demolición, el deber de conservación cesa con la declaración del edificio en estado de ruina sin perjuicio de las obras o medidas de seguridad en tanto sean necesarias.

Artículo. 39. Edificios protegidos o catalogados.

1. Cuando se trate de una construcción o un edificio catalogado, protegido, o sujeto a algún procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral, el propietario estará obligado a adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarias para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad.

2. De acuerdo con lo previsto en el art. 4.3.7 de las NN.UU del vigente Plan General de Ordenación de Madrid, no podrán, por tanto, ser objeto de orden o licencia de demolición los edificios catalogados en los niveles 1 y 2 de protección, salvo en caso de ruina inminente.

3. El Ayuntamiento podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva. De no alcanzarse acuerdo, aquél podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica, de acuerdo con lo que se determine en las normas reguladoras de tales ayudas, o proceder a la sustitución del propietario incumplidor aplicando el régimen establecido en el artículo 162 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, sin necesidad de que la finca afectada esté incluida en área delimitada a tal fin.

SECCIÓN 3ª

De la situación legal de ruina urbanística

Artículo. 40 . Obras de reparación necesarias

Se entiende por obras de reparación necesarias, exclusivamente, aquéllas que reponen el edificio a las condiciones preexistentes de seguridad constructiva y salubridad.

Artículo. 41 . Coste de las obras de reparación necesarias.

1. El coste de reparación se determinará por la aplicación a las obras a realizar del cuadro de precios contenido en el pliego para ejecución subsidiaria aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.

Artículo. 42 . Determinación de la concurrencia de las causas de situación legal de ruina urbanística.

A los efectos de determinar si el coste de las obras de reparación supera el 50 por 100 del valor de la construcción, se utilizará la siguiente fórmula:

Pr = Cr x 100

Vr

Donde:

"Pr" es el porcentaje que sobre el valor del inmueble supone el coste de reparación.

"Cr" es el coste de las obras de reparación, cuantificado en la forma establecida en el artículo precedente.

"Vr" el valor de reposición a nuevo de la construcción, que se obtendrá en función del módulo básico de construcción (MBC) aplicable al municipio de Madrid a que se refieren las Normas Técnicas de Valoraciones y Cuadro Marco de Valores para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, corregido por aplicación del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de acuerdo con su uso, tipología y categoría contenido en las citadas Normas, publicadas en el Boletín Oficial del Estado.

Si en el momento de efectuar la valoración hubiera transcurrido más de un año desde aquel en que se produjo la aprobación del último módulo básico de construcción sin que se hubiere actualizado, se corregirá el mismo por aplicación del índice de precios del coste de la construcción por los años completos transcurridos.

SECCIÓN 4ª

De la ruina física inminente

Artículo. 43. Concurrencia de las causas determinantes de la ruina física inminente.

Una construcción se encuentra en situación de ruina física inminente cuando concurran en ella las siguientes circunstancias:

1. La gravedad, evolución y extensión de los daños que le afectan son de carácter irreversible.

2. La ejecución de medidas de seguridad para el mantenimiento de la construcción resulta inútil y arriesgada.

3. La demora en los trabajos de demolición, implica un peligro real para las personas.

Artículo. 44 . Objeto de la ruina inminente.

1. La declaración de ruina inminente podrá afectar a la totalidad de la construcción o parte de ella, acordando, su demolición total o parcial.

2. En el supuesto de edificios catalogados o protegidos la correspondiente resolución declarativa de ruina inminente deberá especificar que partes del edificio deben ser demolidas por su peligrosidad, preservando los elementos catalogados de su destrucción en lo que fuere posible mediante el procedimiento que en dicho acuerdo se determine.

CAPÍTULO 2

Procedimiento

SECCIÓN 1ª

Del expediente contradictorio de ruina

Artículo. 45 . Órgano competente.

Sin perjuicio de lo dispuesto en la sección segunda de este capítulo para la ruina inminente, corresponde al Ayuntamiento Pleno la declaración del estado ruinoso de las edificaciones que se efectuará de conformidad con lo dispuesto en esta ordenanza y en la legislación urbanística aplicable.

Corresponde a la Gerencia Municipal de Urbanismo la tramitación de los expedientes de ruina.

Artículo 46 . Iniciación.

1. El procedimiento para la declaración de ruina se iniciará de oficio o a instancia de parte interesada.

2. Cuando el procedimiento se inicie a instancia de interesado se acompañarán los siguientes documentos:

a) Datos de identificación del inmueble.

b) Certificación del Registro de la Propiedad de la titularidad y cargas del mismo.

c) Relación de moradores y titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere.

d) Certificado expedido por facultativo competente, visado por el Colegio Oficial correspondiente, en el que se hagan constar las causas en las que se funda la solicitud de ruina, con expresa mención a la situación urbanística del inmueble y, en su caso, su nivel de protección; planos de planta o diferentes plantas de la finca, debidamente acotados; año de construcción del edificio, así como si el mismo reúne las debidas condiciones de seguridad para sus ocupantes y terceros.

e) Memoria con descripción y señalización de las medidas de seguridad que, en razón de los daños descritos, se hubiesen adoptado en el edificio o, en su caso, las razones de su no adopción.

f) Acreditación de autoliquidación de la Tasa de Tramitación de Expedientes de Ruina.

3. El Gerente Municipal de Urbanismo podrá disponer la iniciación de oficio de expediente contradictorio de ruina en los supuestos señalados en el número 2 del artículo 11 de esta ordenanza cuando previo informe técnico se aprecie que el edificio pudiera encontrarse en uno de los supuestos de ruina. En tal caso, se abrirá periodo de información previa en el que se requerirá al propietario que aporte la relación de moradores, pudiendo, igualmente, ordenarse al propietario las medidas de seguridad necesarias.

Artículo. 47 . Informes.

1. Iniciado el expediente, los servicios técnicos, previa visita de inspección, emitirán un informe en el que se determinará si el estado del edificio permite tramitar el expediente de forma contradictoria, o procede la declaración de ruina inminente total o parcial y, en su caso, el desalojo. Dicho informe hará constar igualmente si la construcción está afectada por expediente de declaración como bien de interés cultural. En cualquier caso se ordenará por el Gerente la adopción de las medidas de seguridad que procedan.

2. La inspección podrá repetirse cuantas veces se estime oportuno durante la tramitación del expediente o hasta que conste la total reparación o demolición del inmueble.

3. En todo caso, los edificios catalogados o protegidos requerirán dictamen de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural (CIPHAN).

Artículo. 48 . Medidas de seguridad.

El propietario deberá adoptar, bajo dirección facultativa, las medidas de seguridad que se ordenen por el Gerente para evitar cualquier daño o perjuicio a personas o bienes, así como el deterioro incontrolado del inmueble hasta que conste su total reparación o demolición.

Artículo. 49 . Alegaciones.

1. Evacuado el informe señalado en el artículo 47 y ordenadas, en su caso, las medidas de seguridad, se procederá a comprobar la relación de ocupantes. Asimismo, se dará audiencia a los propietarios si no fueren los promotores del expediente, a los moradores y a los titulares de cualesquiera derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad para que en un plazo de quince días prorrogables por la mitad del concedido efectúen las alegaciones y presenten los documentos y justificantes que estimen pertinentes.

2. Asimismo, se pondrá en conocimiento de los interesados su derecho a presentar informe contradictorio del facultativo competente que designen acerca del estado de la finca, con advertencia de que transcurridos los plazos concedidos continuará la tramitación del expediente hasta su definitiva resolución.

3. Igualmente, se comunicará a la Concejalía de la Junta Municipal del Distrito correspondiente la iniciación de expediente de ruina a efectos de su conocimiento y, en su caso, la evacuación de los informes que considere procedentes.

4. En los expedientes de ruina sobre inmuebles afectados por un expediente de declaración como bien de interés cultural, se dará traslado a la Administración competente de la iniciación del expediente, así como de las obras ordenadas por el Gerente y/o medidas de seguridad adoptadas por los propietarios.

Artículo. 50. Dictamen.

1. Transcurrido el plazo concedido, y formuladas, en su caso, alegaciones, los servicios técnicos, en el plazo máximo de dos meses, previa inspección del inmueble, emitirán dictamen pericial que constará de las siguientes partes:

a) Descripción del edificio.

b) Descripción del sistema constructivo y estructural con relación cuantitativa de sus elementos estructurales.

c) Descripción de los daños que presenta el edificio y sus posibles causas.

d) Valoración del edificio de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 de esta ordenanza.

e) Relación y valoración de las obras de reparación.

f) Referencia a las circunstancias urbanísticas del edificio y su nivel de protección.

g) Conclusión y propuesta.

2. La propiedad del inmueble y sus ocupantes deberán facilitar a los servicios municipales el acceso al mismo y, en general, adoptar las medidas necesarias para permitir a aquéllos la emisión del dictamen referido en el número precedente.

3. En caso de que el expediente se tramite a instancia de parte, los plazos para la emisión de dictamen por los servicios municipales y para la resolución del expediente quedarán suspendidos por el tiempo que medie entre el requerimiento efectuado para que se facilite el acceso al inmueble y la posibilidad real del reconocimiento de éste por los técnicos municipales.

Artículo. 51 . Trámite de audiencia.

Emitido el dictamen pericial se dará el trámite de audiencia a los interesados en el expediente, para que en un plazo de 15 días, prorrogable por la mitad del concedido, efectúen las alegaciones y presenten los justificantes los documentos y justificantes que estimen pertinentes en relación con el dictamen pericial mencionado.

Artículo. 52 . Comisión Informativa.

1. Tras el trámite de audiencia, y emitido informe, en su caso, por los servicios técnicos, se formulará propuesta de resolución que el Concejal de Urbanismo elevará al Ayuntamiento Pleno, previo dictamen de la Comisión Informativa de Urbanismo.

2. A la deliberación de estos expedientes en la Comisión

Informativa de Urbanismo, podrán ser invitados:

- El Concejal del Distrito donde se hallen cada una de las fincas afectadas.

- Representantes de asociaciones vecinales.

- El Jefe del Departamento de Control de la Edificación de la Gerencia y, en su caso, los técnicos responsables del dictamen pericial.

- Un representante de la "Empresa Municipal de la Vivienda".

- En su caso, un representante de la CIPHAN.

3. La asistencia de estas personas a la Comisión no alterará la forma de adopción de acuerdos ni el régimen de votaciones de la misma.

Artículo. 53 . Resolución.

1. El Ayuntamiento Pleno resolverá con arreglo a alguno de los siguientes pronunciamientos:

a) Declarar la edificación en estado de ruina incluyendo las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, así como pronunciándose sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o el edificio y requerir al propietario para que en el plazo de 15 días opte por la demolición de la finca o su completa rehabilitación.

Transcurrido dicho plazo sin que el propietario se pronuncie al respecto, se entenderá que opta por la demolición.

En cualquier caso, vencido el anterior plazo, se deberá solicitar la correspondiente licencia de obras en el plazo de un mes.

Si existiere peligro en la demora, el Gerente Municipal de Urbanismo, en su caso, acordará lo procedente respecto al desalojo de los ocupantes.

b) Si el edificio se halla protegido o catalogado, se declarará la ruina del inmueble y se ordenará lo que proceda en los términos establecidos en el artículo 39 de esta Ordenanza, con observancia, en todo caso, de lo establecido por la Ley 16/1985, de 25 de junio, para los bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español y de lo regulado por la Ley 10/1998, de 9 de julio, para los que formen parte del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid

c) Declarar que no hay situación de ruina, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad del inmueble y determinando, en función del dictamen pericial emitido por los servicios Técnicos Municipales, las obras de reparación que debe realizar el propietario en los términos del título I de esta ordenanza.

Del acuerdo adoptado se dará cuenta al Pleno de la Junta Municipal del Distrito donde se encuentre situado el inmueble.

2. En el supuesto de demolición de la edificación se fijará el plazo en el que hayan de iniciarse las obras. Si transcurrido tal plazo no se hubiere iniciado la demolición, se procederá a su ejecución forzosa en los términos previstos en el Capítulo 3 del Título I de esta Ordenanza, salvo que concurriere causa legal justificativa del incumplimiento, en cuyo caso el plazo de ejecución anterior comenzará a contarse desde su desaparición.

Artículo. 54. Notificación.

La resolución del expediente se notificará a todos los que hubieran sido parte en el mismo y a los moradores aunque no se hubieran personado en aquél.

Artículo 55. Plazo para resolver y efectos del silencio.

1. El plazo para resolver los expedientes contradictorios de ruina iniciados a instancia de interesado es de seis meses.

2. A los efectos del cómputo del plazo de tramitación se considerará iniciado el expediente en la fecha de entrada de la documentación completa en el Registro de la Gerencia Municipal de Urbanismo.

3. El plazo de seis meses podrá ser ampliado en otros tres meses, de conformidad con las previsiones contenidas en a vigente Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

4. Transcurrido el plazo para resolver sin haber recaído resolución expresa, y en cuanto a los efectos del silencio administrativo, se estará a lo dispuesto en la legislación reguladora de dicha materia.

Artículo. 56 . Responsabilidades.

La declaración administrativa de ruina o la adopción de medidas de urgencia por la Administración no eximirá a los propietarios

de las responsabilidades de todo orden que les pudieran ser exigidas por negligencia en los deberes de conservación que les corresponden.

SECCIÓN 2ª

Procedimiento en la ruina física inminente

Artículo. 57 . Órgano competente.

Corresponde la declaración de ruina inminente al Gerente Municipal de Urbanismo que previo, informe técnico municipal, bajo su responsabilidad y por motivos de seguridad dispondrá lo necesario respecto a la habitabilidad del inmueble, desalojo de sus ocupantes y demolición, en su caso, del mismo, con observancia de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, si se tratase de una construcción afectada por un expediente de declaración como bien de interés cultural de titularidad estatal, y de los artículos 25 y 26 de la Ley 10/1998, de 9 de julio, si se tratase de un bien integrante del Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.

Artículo. 58 . Cumplimiento de la orden.

1. La demolición de la construcción, corresponde a su propietario.

Salvo que hubiese ocupantes afectados, la demolición deberá iniciarse en el plazo máximo de cinco días, debiendo comunicarse a la Gerencia Municipal de Urbanismo la identidad de la dirección facultativa responsable en el plazo de cuarenta y ocho horas.

2. En el supuesto de que la construcción se encontrare ocupada, el mismo decreto que declare la ruina inminente ordenará su inmediato desalojo, así como el de los muebles y enseres cuando ello fuere posible. El desalojo será efectuado por la Junta Municipal del Distrito donde se encuentre situada la finca, que comunicará a la propiedad del inmueble y a la Gerencia Municipal de Urbanismo la fecha en que se realizó el mismo a los efectos de inicio del cómputo de plazo cinco días para su demolición.

3. Si el desalojo citado en el número precedente se realizara de forma voluntaria, los servicios sociales de la Junta Municipal del Distrito facilitarán alojamiento provisional a los ocupantes de la finca que lo necesitaren durante un tiempo que no podrá exceder de una semana.

4. Si hubiere oposición al desalojo, se solicitará el correspondiente mandamiento judicial para la entrada en el inmueble.

En este caso, una vez determinada por la autoridad judicial la fecha o fechas para realizar el desalojo, se citará al propietario para que inicie la demolición del edificio en dicha fecha inmediatamente después de efectuado el desalojo, procediéndose a la ejecución subsidiaria si el propietario no lo hiciere en ese momento si hubiere renunciado previamente a hacerlo.

Artículo 59 . Trámite de audiencia.

1. Dada la urgencia y peligrosidad de la situación de ruina inminente, se prescindirá del trámite de audiencia.

2. De la resolución que adopte el Gerente Municipal de Urbanismo se dará cuenta al Ayuntamiento Pleno y al Pleno de la Junta Municipal del distrito donde se encuentre situado el inmueble.

Artículo. 60. Ejecución subsidiaria.

En el supuesto de que la propiedad de la finca no iniciara las obras de demolición de la misma en el plazo ordenado, se procederá, previo desalojo, en su caso, a su demolición en ejecución subsidiaria por la Gerencia Municipal de Urbanismo en la forma prevista en el número 5 del artículo 22 de esta ordenanza.

Artículo. 61 . Notificación.

La resolución del expediente se notificará a todos los que hubieran sido parte en el mismo y a los moradores aunque no se hubieran personado en aquél.

Artículo. 62. Plazo para resolver y efectos del silencio.

1. El plazo para resolver los expedientes contradictorios de ruina iniciados a instancia de interesado es de seis meses.

2. A los efectos del cómputo del plazo de tramitación se considerará iniciado el expediente en la fecha de entrada de la documentación completa en el Registro de la Gerencia Municipal de Urbanismo.

3. Si transcurrido el plazo para resolver so hubiere recaído resolución expresa se entenderá desestimada la solicitud, que se podrá hacer valer mediante la oportuna certificación de acto presunto.

Artículo. 63 . Responsabilidades.

1. La declaración administrativa de ruina o la adopción de medidas de urgencia por la Administración no eximirá a los propietarios de las responsabilidades de todo orden que les pudieran ser exigidas por negligencia en los deberes de conservación que les corresponden.

2. La declaración administrativa de ruina determina la declaración de utilidad pública del inmueble a efectos de expropiación de conformidad con la legislación urbanística aplicable.

SECCION SEGUNDA

Régimen de la ruina inminente

DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA

DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA

DISPOSICION ADICIONAL TERCERA

DISPOSICION ADICIONAL CUARTA

DISPOSICION TRANSITORIA PRIMERA

DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA